Auteur du premier guide juridique relatif à l’activité de location meublée touristique, le cabinet DEMEUZOY a développé une expertise dans ce domaine qui lui a permis de conseiller de nombreux propriétaires, mais également des syndics de copropriété.

Cet article a pour objectif de synthétiser l’ensemble de la réglementation des locations meublées de courte durée tout en y apportant un éclairage pratique au travers de l’étude des décisions récentes et des retours concrets d’expérience au sein du cabinet. Cet article a pour intérêt de couvrir l’intégralité des aspects juridiques de la problématique en étudiant 10 points clés.

Pour des raisons de simplicité, ces dix points seront découpés en trois parties : urbanisme, copropriété et relations locatives.

Partie 1 : La complexité des formalités d’urbanisme

L’usage de votre local correspond à l’utilisation pour laquelle il est destiné et permet de classifier les biens immobiliers en deux catégories bien distinctes : les biens à usage d’habitation, et les biens dont l’usage est autre que l’habitation. Par exemple, une boutique rentre dans la seconde catégorie alors qu’un appartement se trouve généralement dans la première.

Avant tout, il est essentiel de consulter les documents des services fonciers. Souvent, cela nécessite l’intervention d’un notaire pour consulter la base nationale VIDOC, puis celle d’un avocat pour analyser ces documents. Le plus souvent, il sera pertinent de regarder si votre local a fait l’objet d’un formulaire H2 (habitation), P (professionnel) ou bien C2 (commerce et autres).

L’étude de certains dossiers a mis en évidence qu’il arrive parfois que l’usage des locaux décrits dans ces formulaires ne correspondent pas exactement à la réalité de la situation du local. Dans ces conditions, il est important de se référer uniquement au formulaire le plus récent, qui indique l’usage « officiel » du lot et, si besoin, de se rapprocher des services d’urbanisme pour confirmation.

En bref, tout local faisant l’objet d’une déclaration de type H2 sera considéré comme ayant un usage d’habitation. Il rentrera ainsi dans le champ d’application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 631-7 a fait couler beaucoup d’encre et continue de faire parler de lui. Il est d’ailleurs aujourd’hui contesté devant la plus haute juridiction de l’Union européenne, sa compatibilité avec la directive 2006/123 dite services étant remise en cause. Cette procédure a d’ailleurs donné lieu à la suspension de l’ensemble des procédures nationales relatives à l’application de l’article 631-7.

L’article 631-7 a fait couler beaucoup d’encre et continue de faire parler de lui. Il est d’ailleurs aujourd’hui contesté devant la plus haute juridiction de l’Union européenne, sa compatibilité avec la directive 2006/123 dite services étant remise en cause. Cette procédure a d’ailleurs donné lieu à la suspension de l’ensemble des procédures nationales relatives à l’application de l’article 631-7.

Malgré cette affaire, l’article continue d’être appliqué et de donner lieu à des poursuites et sanctions de la part de la Ville de Paris. En revanche, il n’est applicable qu’aux communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne (ainsi que des villes de plus de 50 000 habitants dans les zones dites « tendues »). De nombreuses villes ont édicté des délibérations en ce sens, à l’instar de Nice, Bordeaux, ou Lyon et évidemment Paris.

A Paris, la réglementation diffère selon que le logement constitue votre résidence principale ou secondaire.

On rappelle que selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge. La seule exception à cette règle constitue les cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou cas de force majeure.

Pour la résidence principale, la location meublée touristique est possible dans la limite de 120 jours par an. Au-delà de cette limite, il vous faudra solliciter une autorisation de changement d’usage comme indiqué à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Vous pouvez éventuellement contourner l’application de ces règles en choisissant d’installer, à la place d’une location meublée touristique, une chambre d’hôtes, pour laquelle il n’existe pas de limite de 120 jours.

Pour toute résidence secondaire, donc celle occupée moins de huit mois par an, la location meublée touristique n’est pas possible sans effectuer de démarches lourdes auprès des services d’urbanisme. En effet, en application de l’article 631-7 susvisé, « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Un tel changement d’usage suppose d’obtenir auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage, puisque l’usage du logement n’est plus l’habitation mais une activité commerciale.

A Paris et dans d’autres communes, cette autorisation de changement d’usage doit nécessairement s’accompagner d’une compensation par une autre surface. En substance, il s’agit de transformer une surface commerciale en habitation pour compenser la perte de la surface utilisée pour l’activité Airbnb afin d’équilibrer le marché.

Enfin, n’oubliez pas :  tous les propriétaires, sans exception, doivent procéder à l’enregistrement de leur activité par une déclaration auprès des services de mairie et être dans une situation régulière au regard de la fiscalité.  Cela concerne également les propriétaires des locaux commerciaux.

Les communes qui se sont dotées de règles régissant la pratique de la location meublée touristique ont également mis en place d’un système de contrôle des annonces et de poursuites des contrevenants.

Celui de Paris est le plus développé, avec plusieurs dizaines de contrôleurs assistés d’avocats. Les contrôleurs vérifient le bon respect de la réglementation parisienne et peuvent lancer des recherches envers certains propriétaires. Dans certains cas, cela continue avec une visite d’un contrôleur dans les locaux concernés. A ce stade, il est important de vous faire assister par un avocat pour protéger vos droits et préparer au mieux votre défense. Le cabinet DEMEUZOY, par son intervention efficace au moment de la visite, a permis à un nombre important de propriétaires d’échapper à des poursuites judiciaires.

Cette prudence est d’autant plus nécessaire que  le décret N°2019-1104 du 30 octobre 2019 a créé un mécanisme de coopération entre la Ville et les intermédiaires de location, qui fournissent des informations relatives à votre activité, concernant notamment le nombre de nuitées et les tarifs.

Les visites de contrôlent peuvent, dans certains cas, conduire à la production d’une assignation à l’encontre du propriétaire contrevenant, sollicitant la remise en état des lieux ainsi que des amendes civiles importantes. A ce stade, il n’est plus seulement conseillé mais obligatoire de se faire assister d’un avocat. Le mieux est de se rapprocher d’un conseil qui possède une expertise dans la matière, pour défendre vos intérêts efficacement.

Le cabinet DEMEUZOY a d’ailleurs aidé de nombreux propriétaires dans le cadre de visites et procédures lancées à leur encontre par la Ville de Paris. Il a également écrit plusieurs articles relatifs à cette problématique : sur la coopération avec les intermédiaires et les services fiscaux, sur la réception d’une assignation et les potentielles défenses, sur le déroulement de la procédure en cas de poursuites.

Pour votre information, ne pas respecter les obligations relatives à la réglementation meublée touristique, c’est s’exposer à des sanctions civiles importantes :

- pour une absence de déclaration, une amende maximale de 5.000 euros ;

- pour un défaut de changement d’usage pour la résidence secondaire, une amende pouvant atteindre 50.000 euros avec une astreinte allant jusqu’à 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation ;

- pour un dépassement des 120 jours par an pour la résidence principale, sans juste motif, une amende maximale de 10.000 euros.

Aussi, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, vous vous exposez à une sanction pénale : 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75.000 euros, en application de l’article 441-2 du Code Pénal).

Face au développement rapide de l’installation d’activés de location meublée touristique dans des locaux commerciaux, cabinet DEMEUZOY a assisté de nombreux propriétaires et rédigé de nombreux articles sur le sujet, notamment sur les démarches d’urbanisme et des points jurisprudentiels récents.

Dans la mesure où il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation, le local commercial n’est pas soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il n’est donc pas nécessaire, si vous êtes propriétaire d’un local commercial, de solliciter un changement d’usage puisque le local dispose d’ores et déjà de la commercialité.

Cependant, cela ne vous exempt pas de toute formalité. Outre les obligations imposées à tous les propriétaires (enregistrement et taxes), vous devez procéder au changement de destination de votre local.

Selon l’ampleur du projet, vous devrez solliciter un permis de conduire (si vous touchez aux structures porteuses) ou simplement réaliser une déclaration préalable. En ce qui concerne la déclaration préalable, il convient de la réaliser à travers le formulaire CERFA n°13404*07.

Pour la Ville de Paris et autres villes soumises à un plan local d’urbanisme (P.L.U), vous remplirez le premier tableau relatif au changement de destination, qui présente neuf destinations possibles. Vous le comprendrez, il vous suffira de cocher la case « hébergement hôtelier » et de fournir l’ensemble des pièces nécessaires.

N’oubliez pas de publier le récépissé obtenu par la mairie à la suite du dépôt de votre déclaration préalable ou permis et de procéder à la déclaration de votre activité à l’administration fiscale (par le biais du formulaire CERFA n° 14600*01 pour l’Ile de France). Vous transmettrez également la déclaration d’achèvement des travaux lorsque ces derniers seront terminés.

L’ensemble de ces formalités pourra être réalisé par votre conseil juridique, accompagné de votre conseil technique (architecte) en cas de nécessité. A cet égard, le cabinet DEMEUZOY s’associe régulièrement avec des partenaires architectes pour conseiller les clients au vu de leur projet. Le cabinet a également écrit un article expert sur cette question avec l’un de ces partenaires opérationnels.

Attention, louer un local commercial sur des plateformes de type Airbnb ne nécessite pas uniquement de vérifier le respect des règles d’urbanisme. En effet, si votre local est en copropriété, il est essentiel de vérifier que l’activité est compatible avec toutes les règles de ladite copropriété !

Partie 2 : Airbnb en copropriété, attention !

Que vous soyez propriétaire d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez vous conformer aux stipulations du règlement si votre bien immobilier fait partie d’un ensemble régi en copropriété. Le texte phare sur ce point est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il convient de consulter en détail deux documents essentiels : le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Le premier est un document contractuel qui lie l’ensemble des copropriétaires et constitue le document phare présentant les règles générales d’organisation, d’occupation et de gestion de l’immeuble (article 8 de la loi de 1965).

Le second se présente généralement sous la forme d’un tableau présentant, pour chaque lot, son occupation, sa situation dans l’immeuble, sa part en millième des charges, et diverses remarques (servitudes, jouissance privative de parties communes, par exemple). Il a un statut plus complexe.

Lorsqu’il est rattaché au règlement de copropriété, il peut avoir un statut contractuel au même niveau que le règlement.  Lorsqu’il apporte des indications plus précises que le règlement, alors il convient d’utiliser l’occupation présentée dans l’état descriptif. 

Ainsi, dans certaines conditions, la jurisprudence a fait primer l’état descriptif de division sur le règlement de copropriété. Ainsi, il a été décidé que: «l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle [...] n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement [...] dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier» (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849).

En tout état de cause, il convient de déterminer la destination de votre local au règlement de copropriété (accompagné ou non de l’état descriptif). Cela est essentiel lorsque certaines restrictions sont imposées uniquement à un certain type de logement ou d’activité. Pour cela, il convient de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine, qui pourra analyser votre règlement au regard des dernières décisions de jurisprudence.

Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.

Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.

Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.

Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.

Vous pouvez y échapper de trois façons.

La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.

La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.

La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.

 

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.

L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.

Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.

Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.

En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !

L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale (Cass., 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.864) et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.

En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise (voir notamment un arrêt du 27 février 2020).

L’activité de location saisonnière cause potentiellement des nuisances pour les autres propriétaires. Ces nuisances sont notamment générées par les allées et venues des locataires, à toute heure du jour et de la nuit, et de la méconnaissance par certains d’entre eux des exigences de calme et de silence au sein de la résidence.

La jurisprudence reconnait un trouble anormal de voisinage dans des cas de location meublée touristique : « Les nuisances diverses occasionnées par les fréquentes rotations de locataires dans l'immeuble nuisent à la tranquillité des copropriétaires et contreviennent ainsi au règlement de copropriété qui interdit tous bruits ou activités dans les appartements de nature à gêner les voisins, cette seule constatation justifiant la cessation de l'activité locative de meublé de courte durée exercée par les copropriétaires » (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 21 mai 2014).

Avant tout, il convient de vérifier s’il existe au sein même du règlement de copropriété la mention de l’interdiction de bruits ou activités de nature à gêner les autres copropriétaires. A défaut, il conviendra de se tourner vers l’hypothèse des troubles anormaux du voisinage. A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage » (Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339). Votre syndic peut donc être missionné par le syndicat pour lancer des poursuites à votre encontre.

Par ailleurs, s’il s’avère que les troubles concernent particulièrement un voisin, ce voisin est légitime à agir en son propre nom.

Ainsi, dans le cas où l’activité exercée n’est pas contraire au règlement de copropriété mais génère des troubles, il est toujours possible pour le syndicat ou tout copropriétaire victime d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. En cela, la régularité de l’activité au regard du règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’action des copropriétaires si cette activité génère des troubles supérieurs aux troubles normalement supportés par les propriétaires (CA Riom, ch. civ. 1, 27 juin 2016). 

Il est de jurisprudence constante que les nuisances ne se présument pas. Une action du syndicat au titre des troubles anormaux du voisinage nécessiterait notamment de démontrer que les troubles créés par l’activité de location meublée touristique sont plus importants que les troubles créés par l’activité et l’occupation précédentes des lieux. Cela supposerait l’intervention d’un huissier.

Pour tout propriétaire désireux de mener à bien un tel projet, le cabinet conseille d’être particulièrement attentif à l’isolation du logement et de rappeler aux locataires les obligations de calme et de tranquillité.

Partie 3 : Airbnb et le bail locatif

La sous-location correspond la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière. Concrètement, si vous êtes vous-même locataire de votre appartement et que vous louez ce logement sur Airbnb, vous pratiquez de la sous-location.

En principe, cela n’est pas autorisé, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, la jurisprudence reste constante sur ce point : un locataire n’est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb qu’à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Sans autorisation de votre bailleur, vous ne pouvez pas mettre votre logement sur Airbnb. Autrement, vous risquez de potentielles poursuites judiciaires par votre bailleur (voir point suivant).

Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le loyer réclamé de la sous-location (qui est souvent journalier dans des locations de courte durée.

Attention, obtenir l’autorisation de votre bailleur n’est pas la seule obligation à respecter. En effet, le loyer perçu grâce à la sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne peut excéder le montant du loyer mensuel.

Si vous êtes bailleur et que votre locataire a mis l’appartement sur une plateforme de type Airbnb sans votre autorisation écrite expresse, alors il se trouve en infraction et un certain nombre de possibilités vous sont ouvertes pour remettre les choses en ordre.

Dans une telle situation, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire et solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

Sur ce deuxième élément, la jurisprudence de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2019 est particulièrement pertinente. En effet, cette décision vient confirmer la condamnation d’un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location, soit plus de 28.000 euros, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil.

Cette décision n’est pas tant innovante puisqu’il s’agit en fait de la confirmation d’arrêts plus anciens face auxquels les praticiens émettaient encore quelques doutes. A ce titre, une décision rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46.000 euros !

Dans ces conditions, tout bailleur est maintenant presque certain d’obtenir la restitution des sous-loyers en lançant une procédure judiciaire en ce sens. Néanmoins, il vous faut réunir l’ensemble des preuves nécessaires pour faire constater l’infraction commise par son locataire.

Pour assurer un dossier solide, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités. Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux.

L’intervention d’un huissier est indispensable afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans que vous auriez prises vous-même. Vous pouvez ensuite assigner votre locataire, par le biais d’un avocat, aux fins d’expulsion et/ou de remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite. Si c’est le cas, vous pouvez également solliciter  la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations.