attention à la conclusion de baux code civils

Le risque de conclusion d'un bail code civil de moins d'un an à Paris et dans les communes ayant adopté le régime de changement d'usage : les conséquences financières d'une amende civile en cas de poursuite de la commune. 

Attention : cet article s'applique pour les communes ayant adopté un régime de changement d'usage obligatoire pour les locations de courte durée (Paris, Marseille, Bordeaux etc...). 

La conclusion de baux soumis au droit commun pour une durée inférieure à un an constitue, depuis l’arrêt de la Cour de Cassation le 18 février 2021 (n° 19-13.191, Publié au bulletin), un changement d’usage nécessitant une autorisation préalable.

En cas d’infraction, les propriétaires (et les intermédiaires immobiliers) s’exposent à des sanctions pécuniaires particulièrement sévères, dont le plafond légal, depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Le Meur » en novembre 2024, est désormais fixé à 100 000 euros.

De nombreux prestataires immobiliers proposent aux propriétaires des échappatoires juridiques garantissant des rendements optimisés grâce à la conclusion des « baux Code civil » : il s’agit de contrats de location qui - comme leur dénomination le souligne - ont pour caractéristique de n’être régis que par les dispositions générales du Code civil.

En pratique, l’objectif poursuivi par ce moyen est souvent de trouver une alternative à la réglementation stricte applicable aux meublés de tourisme (de type Airbnb) en offrant aux bailleurs une liberté contractuelle en apparence quasi totale. Or, le risque juridique inhérent à cette pratique s’avère particulièrement élevé.

Par une série de décisions rendues le 24 février 2026, le Tribunal judiciaire de Paris est venu de rendre une série de plusieurs décisions sur le sujet.

Assignés en juin 2025 par la Ville de Paris pour violation des articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires ont articulé leur défense autour de la nature même des contrats conclus. Ils soutenaient que, s’agissant de simples baux soumis au régime du Code civil, ils n’étaient pas assujettis à l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage, procédure pourtant requise pour l’exercice d’une activité de location de courte durée.

La difficulté juridique résidait dans les circonstances factuelles : ces baux de droit commun s’alternaient avec des locations saisonnières de type Airbnb, et portaient systématiquement sur de très courtes périodes (généralement quelques mois), en tout état de cause inférieures à un an.

Pour statuer, le Tribunal s’est appuyé sur l’arrêt de principe incontournable rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date 18 février 2021 (n° 19-13.191, Publié au bulletin). Cette jurisprudence rappelle avec clarté que si les baux conclus sous l’empire du Code civil ne sont pas, par nature, générateurs d’un changement d’usage, ils le deviennent de fait dès lors qu’ils portent sur des durées inférieures à un an.

La Cour de Cassation, au point 10 dudit arrêt, pose un principe clair. Hors exceptions légales (baux étudiants, mobilité, ou résidence principale), l’infraction de changement d’usage est constituée au motif que : « Le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an [...] à une clientèle de passage [...] est soumis à autorisation préalable. »

Ainsi, en l’absence de l’autorisation préalable délivrée par la mairie — indispensable pour le changement d’usage d’une résidence secondaire destinée à l’habitation —, les propriétaires ont été reconnus coupables de violation directe de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Dans ces affaires récentes, jugés sous l’égide de la législation antérieure (la récente loi dite « Le Meur » n’étant pas applicable ratione temporis aux cas d’espèce), le juge a condamné les contrevenants au titre des articles L. 631-7 et L. 651-2 du CCH et les amendes civiles prononcées ont atteint des montants allant jusqu’à 35 000 euros.

Il est crucial de rappeler que le législateur vient de durcir les sanctions : s’exposer aujourd’hui à ces infractions fait courir au propriétaire (et aux intermédiaires immobiliers qui ont conclu le contrat) le risque d’une amende civile dont le plafond s’élève désormais à 100 000 euros.

Par ailleurs, une analyse plus approfondie des décisions citées, permet de constater des incohérences dans le raisonnement suivi par le Tribunal. 

Dans la majorité des jugements en analyse (trois sur quatre), la Cour a pu apporter la preuve démontrant l’usage d’habitation des lots au 1^er janvier 1970, alors que dans la décision RG n°25/53881 la demande de la Ville a été déboutée au motif que cette démonstration n’a pas pu être fournie.

Les doutes quant au raisonnement juridique suivi émergent surtout des arrêts n° 25/53884 et n° 25/54070.

En effet, les défendeurs sont poursuivis sous l’égide de l’ancienne loi, la loi « Le Meur » n’étant pas applicable au cas d’espèce. Or, la motivation donnée par le Tribunal repose sur un acte de vente qui date du 18 février 2018 (pour le RG n° 25/54070 - et qui démontrerait que les locaux sont destinés à l’usage d’habitation) et sur une attestation de vente du 27 mai 2021 (pour le RG n° 25/53884). Dans ce deuxième cas, le document « désigne un logement et l’état hypothécaire faisant mention des mutations intervenues en 1982, 2021 et 2023 que cette destination est démontrée ».

Le Tribunal poursuit alors les propriétaires sur le fondement de l’ancienne loi, alors que pour prouver l’usage d’habitation des lots se sert des nouveaux critères de preuve. Ceux-ci permettent d’apprécier l’usage du local sur une double période : l’une, fixe, du 1^er janvier 1970 au 31 décembre 1976, l’autre, glissante, puisqu’elle concerne les 30 dernières années.  Le Tribunal semble alors mélanger les outils à sa disposition, qui toutefois sont applicables à des périodes distinctes, afin de les exploiter à sa faveur.

Encore, au point 15 de la décision n° 25/53884, le Tribunal affirme « que cette destination est démontrée ». La phrase ainsi rédigée, une méconnaissance de la loi semble émerger ; alors que l’objectif c’est de démontrer l’usage d’habitation, le juge se focalise sur la destination. 

Au même paragraphe du jugement, le Tribunal affirme qu’« aucune pièce ultérieure n’est pas rapportée par la société défenderesse pour écarter cette qualification », et opère de facto, un renversement immotivé de la preuve.

Pour conclure, il est fondamental de souligner que le champ d’application de ce principe, posé par la Cour de Cassation, reste strictement circonscrit aux seules villes assujetties au régime de l’autorisation préalable de changement d’usage instauré par la loi "Le Meur".

Attention donc si vous habitez dans une ville comme Paris et que vous envisagez de signer un bail code civil de moins d'un an avec votre locataire et ce, que vous soyez un propriétaire ou l'intermédiaire immobilier qui a conclu le bail.