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Locations meublées touristiques dans les stations balnéaires : un durcissement inégal et fragile de la réglementation.

Les stations balnéaires françaises suivent la tendance des grandes métropoles vers une réglementation plus poussée du locatif touristique de type Airbnb mais peinent à fournir les moyens de leurs ambitions. Éléments de réflexion.

Propriétaire d’un logement dans une station balnéaire : vous souhaitez louer votre logement sur une plateforme telle que Airbnb ?

Dans les villes balnéaires françaises, les plateformes de type Airbnb se sont imposées comme des acteurs clés de l’économie touristique. Permettant aux particuliers de louer tout ou partie de leur propre logement comme logement temporaire, ces locations meublées garantissent aux propriétaires de ces zones très prisées une source de revenus et assurent la présence constante de touristes qui bénéfice au commerce local.

Cependant, à l’instar de Lyon, Bordeaux ou Nice, les villes balnéaires cherchent elles aussi à actualiser leurs règlementations sur les locations meublées touristiques de type Airbnb pour répondre à l’augmentation des locations meublées de courte durée et les difficultés engendrées par le phénomène Airbnb.

Toutefois, si les autorités municipales peuvent prendre des délibérations pour durcir la règlementation il semble peu probable que ces règles soient dotées des moyens de contrôle suffisants à leur implémentation.

Les stations balnéaires françaises suivent donc la tendance des grandes métropoles vers une règlementation plus poussée du locatif touristique (I) mais peinent à fournir les moyens de leurs ambitions (II). 

Introduction

Le parc immobilier dans les stations balnéaires est très majoritairement composé de résidences secondaires et l’utilisation de ces résidences pour en faire un meublée de tourisme fait l’objet d’une règlementation complexe et assez inégale sur le territoire.

Afin de louer une résidence secondaire sur une plateforme de type Airbnb, il vous incombe, en tant que propriétaire, de procéder à la déclaration de l’activité de location afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur l’ensemble des annonces.

Une double distinction se pose afin de déterminer si l’obligation pèse sur vous de solliciter une autorisation de changement d’usage de votre bien pour transformer ce local d’habitation en local dédié à la location saisonnière.

Dans un premier temps, s’il s’agit ou non de votre résidence secondaire. Dans un second temps, il convient de vérifier si votre logement est dans une commune : de plus de 200 000 habitants, de la petite couronne parisienne (Seine-et-Marne, Val-de-Marne et Seine Saint-Denis) ou bien de plus de 50 000 habitants en zone dite “tendue”. Le cas échéant, après la déclaration, vous devez demander une autorisation de changement d’usage auprès du maire du lieu de situation du bien immobilier loué.

Cependant, la liste des villes caractérisées de « zones tendues », dont la liste est fixée par un décret du 10 mai 2013, contient l’essentiel des villes balnéaires françaises.

Par conséquent, conformément à la définition de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’urbanisme, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire sur une plateforme type Airbnb, vous vous trouvez soumis à l’obligation d’autorisation préalable de changement d’usage.

Toutefois, la situation se révèle bien plus complexe. Bien que cette règlementation soit théoriquement applicable de plein droit dans les communes évoquées précédemment, celle-ci est en pratique laissée au choix des municipalités dans la mesure où cette règlementation est conditionnée à sa délibération en conseil municipal.

En effet, depuis la loi ALUR de 2014, la règlementation peut être rendue applicable « par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal ».

Ainsi, il est intéressant de noter que nombreuses sont les stations balnéaires qui, à l’instar de Paris ou Lyon, décident d’encadrer les changements d’usage par le biais de ces délibérations locales.

1. Une tendance au durcissement des règlementations sur le meublé touristique locatif dans les stations balnéaires.

La Baule, Cannes ou encore Biarritz, toutes ces stations balnéaires prisées suivent l’exemple des grandes métropoles et accentuent leur réglementation.

À l’occasion d’une délibération du 23 septembre 2017, la communauté d’agglomérations Pays Basque a mis en place une procédure d’autorisation préalable au changement d’usage de locaux destinés à l’habitation en vue de les louer de manière répétée pour de courtes curées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sur les communes membres de l’agglomération situées en « zones tendues », notamment Biarritz.

De la même manière, la ville de La Baule, station balnéaire regroupant 80% de résidences secondaires, a pris elle aussi une délibération afin de mettre en place l’autorisation préalable de changement d’usage à partir du 1er mars 2019.

Tout récemment, les élus de Deauville, commune n’étant pourtant pas dans la liste des « zones tendues » mais dont l’attraction touristique est l’une des plus fortes du territoire, ont eux aussi adopté le 26 juin 2019, une délibération concernant la procédure d’enregistrement obligatoire des meublés de tourisme et instaurant un régime d’autorisation de changement d’usage des locaux des meublées de tourisme.

Si la tendance oriente les municipalités de stations balnéaires vers une accentuation de leur règlementation, il est important de considérer que cela se fait au cas par cas. Les locations touristiques ne sont donc en réalité encadrées que dans les villes ayant choisi d’ »activer » la règlementation prévue par le CCH, en la relayant généralement par des délibérations locales.

Il appartient donc à chaque propriétaire intéressé de se renseigner sur les règles applicables localement. Toutefois, cette situation donne lieu à une forte inégalité sur le territoire entre des villes balnéaires qui décident de renforcer leur règlementation sur le modèle parisien et d’autres ville dans lesquelles les obligations pesant sur les propriétaires restent peu contraignantes. Dans ce contexte, on constate des disparités de réglementation.

On peut alors se demander : pourquoi un propriétaire à Deauville devrait subir une restriction de sa liberté de louer son logement sur Airbnb alors que son voisin, exerçant une activité similaire dans la commune limitrophe de Trouville n’est inquiété d’aucune réglementation contraignante ?

2. Un renforcement de la règlementation à considérer avec nuances

Bien que l’effet d’annonce municipale puisse inquiéter les propriétaires de locations meublées de courte durée dans des zones touristiques très prisées, il apparaît nécessaire de se montrer prudent sur les poursuites concrètes de ces nouvelles règlementations contraignantes.

En effet, pour espérer des retombées réelles suffisantes pour les municipalités, elles vont devoir déployer un dispositif de contrôle dont la mise en place est particulièrement conséquente.

Toute procédure de la ville engagée à l’encontre des propriétaires de meublés de tourisme doit être précédée d’un constat d’infraction dressé par un agent assermenté dans le cadre d’une enquête de contrôle. Outre la « lourdeur » d’une assermentation pour chaque contrôleur, il convient d’indiquer que l’agent assermenté doit réaliser un travail d’investigation laborieux en amont de l’envoi de ce courrier.

En effet, l’expérience démontre qu’avant d’envoyer ce courrier, l’agent assermenté doit avoir réalisé 70% du constat d’infraction pour espérer soutenir le dossier dans le cadre d’un contentieux. Ce travail d’enquête passe notamment par la récupération de captures d’écrans concernant l’annonce Airbnb, les commentaires de clients, le prix des nuitées, le nom de l’hôte et les photos du logement présentes sur la plateforme. De plus, l’agent réalise généralement plusieurs simulations de réservations de nuitées afin d’apprécier la disponibilité de votre logement à trois mois et les revenus escomptés depuis le début des premiers commentaires constatés.

Cet effort de contrôle est donc lourd mais absolument indispensable si les municipalités veulent voir appliquer leurs récentes règlementations, autrement ces nouvelles contraintes pour les propriétaires resteront « lettre morte ». On peut donc émettre des réserves sur le fait que les municipalités des petites stations balnéaires se dotent de tels dispositifs quand leurs implémentations peinent à se développer efficacement dans les grandes métropoles.

Pour illustration, le dispositif de contrôle de la ville de Bordeaux comprend aujourd’hui cinq contrôleurs pour environ 10.000 annonces (soit 2.000 annonces gérées par chacun des contrôleurs).

Il y a donc fort à parier que toutes les municipalités de ces zones balnéaires ne puissent se munir de dispositif de contrôle suffisant. Cette mise en place se fera casuellement.

Cependant, cette inégalité de traitement et le fait de laisser aux municipalités des stations balnéaires la charge de règlementer un phénomène aussi vaste que les plateformes de location touristique interrogent.

En effet, pourquoi ne pas réfléchir à l’instauration d’une éventuelle législation nationale avec un service de contrôle géré directement par la préfecture. Sur le modèle des services de délivrance des permis de construire, on pourrait envisager la naissance d’un pôle dédié à la gestion et au contrôle du locatif touristique consolidé par des compétences préfectorales.

Toutefois, il semble probable que la règlementation dans ces lieux privilégiés de villégiatures restera moins contraignante que dans les métropoles dans la mesure où les locations touristiques sont l’essence même de ces villes balnéaires et l’un des piliers de l’économie locale. Dans ce sens, la Cour d’appel de Pau a indiqué dans un arrêt rendu le 13 décembre 2017 que la location meublée de courte durée « pourrait difficilement être prohibée dans une zone touristique comme Anglet où de nombreux logements bourgeois sont loués à la semaine pendant l’été ».

Enfin, il n’est pas inutile de rappeler que la décision qui va être rendue dans les prochains mois par la Cour de justice de l’union européenne en réponse à la question préjudicielle portant sur la conformité de l’article L.631-7 du Code de la construction, pourrait bouleverser la règlementation en vigueur.

Si la Cour venait à déclarer cette pierre angulaire de l’encadrement des plateformes type Airbnb non conforme, les conséquences pourraient être considérables. Cela laisserait, ainsi, un vide juridique qui pourrait permettre, dans l’attente d’une intervention du législateur, à tous les propriétaires d’exercer leur activité de location meublée touristique dans une liberté presque totale.

Affaire à suivre…


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