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Comment se défendre face à une assignation par la Ville de Paris pour une location AIRBNB ?

Assigné par la Ville de Paris au titre de vos locations sur AIRBNB : Comment vous défendre ?

Depuis quelques années, la Ville de Paris a multiplié les procédures judiciaires contre les contrevenants à la réglementation des locations meublées touristiques.

De très nombreux propriétaires louant leur logement sur AIRBNB en résidence secondaire demeurent actuellement en infraction et s’exposent à être assignés à tout moment. 

Lorsqu’un propriétaire est assigné par la Ville de Paris au titre de la violation de la réglementation sur les locations meublées touristiques, sa première interrogation à mon cabinet est de savoir à quelle peine il s’expose, sachant que l’article L.631-7 offre au juge la faculté (et donc la liberté) de prononcer une condamnation allant jusqu’à 50.000 euros. 

Aussi, afin d’apporter des éléments de réponse aux personnes susceptibles d’être assignés par la Ville de Paris, nous avons procédé à l’examen de plus de 60 décisions récentes rendues entre le 1er janvier 2017 et le 15 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris et la Cour d’appel de PARIS.

Cette analyse jurisprudentielle doit permettre de mettre en lumière certains éléments fondamentaux pour la défense des propriétaires susceptibles d’être assignées par la Ville de PARIS, à savoir : 

  1. L’analyse des critères retenus par le Juge pour calculer le montant de l’amende. 
  2. Les moyens à mettre en œuvre pour faire annuler les amendes ou tenter de les minorer 
  3. Les circonstances aggravantes susceptibles de porter l’amende à 50.000 euros
  4. Le taux de confirmation des condamnations par la Cour d’appel de Paris et l’opportunité d’interjeter appel.

A titre liminaire, il convient de faire un rappel de la dichotomie entre résidence principale et secondaire (1)

Par ailleurs, il sera également rappelé les nouvelles obligations incombant aux propriétaires souhaitant louer leur logement en meublé touristique. (2)

Enfin, et façon inédite, il sera procédé à l’examen de la jurisprudence la plus récente rendue en matière de location meublée (3)

1. Sur le rappel des modalités pour louer son logement en meublée touristique à Paris

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet de type AIRBNB est possible dans la limite de 120 jours par an.

Cette location peut se faire sous réserve de dispositions contraignantes au regard de la copropriété . 


1.1 Vous louez votre résidence principale sur une plate -forme de type AIRBNB ?

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, la résidence principale s’entend du logement qui est occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint soit par une personne à charge.

En effet, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ».

Ainsi, certaines périodes d’absence dues notamment à une « obligation professionnelle » sont considérées comme légitimes et de nature à assouplir la condition de durée d’occupation effective du logement entraînant la qualification de résidence principale.

En tenant compte de la définition ci-dessus, et sous réserve des dispositions applicables en matière de copropriété, un particulier peut louer sa résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, à une clientèle de passage sans en changer l’affectation.


1.2 Vous louez votre résidence secondaire sur une plate-forme de type AIRBNB ?

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Si on reprend la définition de la résidence principale, un logement occupé moins de 8 mois par an peut légitimement être considéré comme une résidence secondaire au regard de la loi.

Par ailleurs, la Ville de Paris est en mesure de tenter de justifier de la résidence principale ou secondaire du logement sur simple demande auprès des services de la direction régionale des finances publiques (DRFIP).

En ce sens, la Ville de Paris a conclu une convention de partenariat avec le DRFIP en date du 28 avril 2016 en vue d’organiser les échanges de renseignements sur les locations meublées touristiques.

La réponse de la DRFIP est alors annexée à l’assignation.

En se tenant à cette définition en creux et par opposition à la résidence principale, un logement loué plus de 120 jours peut être légitimement considéré comme une résidence secondaire dans le cadre de la réglementation de location saisonnière.

Dans ce cas, les propriétaires de logement souhaitant recourir à la location de courte durée doivent, solliciter un changement de destination ou d’usage soumis à une autorisation préalable. Cette autorisation, à Paris notamment doit être assortie d’une compensation complexe et le plus souvent très coûteuse.

En conclusion, et sous les réserves contraignantes exposées ci-avant il est très difficile et peu intéressant sur un plan financier (compensation coûteuse et/ ou complexe) de louer en résidence secondaire.


2- Sur les dernières obligations déclaratives imposées aux propriétaires.

En application de la loi ELAN publiée le 24 novembre 2018, les loueurs de meublés touristiques ont l’obligation de déclarer ou de transmettre les décomptes de nuitées à la mairie sur simple demande de la commune.

Par ailleurs, les propriétaires souhaitant mettre en location leur bien pour de courtes durées se trouvent dans l’obligation d’effectuer une déclaration administrative permettant de mieux contrôler cette activité concurrente des hôteliers.

Depuis le 1er décembre 2017, tout loueur de meublé touristique doit être enregistré et son numéro d’enregistrement doit figurer sur l’annonce en ligne afin de vérifier que les propriétaires ne dépassent pas la limite légale de location de 120 jours par an.

En application de l’article 145 de la loi ELAN, le défaut de déclaration est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 12.500 euros.

La nouvelle loi ELAN prévoit de limiter le nombre de nuitées sur Airbnb à 120 jours afin de garantir une occupation touristique du logement sur l’année.

En conclusion, les personnes proposant un logement à la location de courte durée, via les plates-formes collaboratives, ne peuvent le faire qu’en respectant les obligations annexes attachées à leur qualité de locataire ou de propriétaire.


1.4 - Sur le volet fiscal :

Le volet fiscal suit la même voie puisque le projet de la loi de lutte contre la fraude prévoit les conditions dans lesquelles les plates-formes collaboratives doivent informer leurs clients des revenus qu’ils ont engrangés et de leurs obligations fiscales. Il détaille aussi l’obligation qu’auront les plates-formes de transmettre au Fisc les revenus de leurs utilisateurs, à partir de 2020. La violation de ces obligations sera sanctionnée par des amendes dont le montant pourra s’élever jusqu’à 50.000 euros pour les sites n’informant pas leurs clients de leurs obligations fiscales, ou équivalente à 5% des sommes non déclarées, quand ces montants n’ont pas été transmis au client ou au Fisc.

Après avoir exposé les obligations des propriétaires et des plateformes, il convient de préciser les critères retenus par le juge pour calculer le montant de l’amende.


3- Sur l’analyse de la jurisprudence récente rendue en matière de location meublée touristique.

Nous avons pu examiner 60 décisions rendues entre janvier 2017 et novembre 2018 par le Tribunal de Grande instance de Paris et la Cour d’appel de Paris en matière de locations meublées touristiques.

3.1 Sur les critères retenus par le juge pour calculer le montant de l’amende civile.

L’examen de nombreuses décisions rendues par le Tribunal de Grande Instance de Paris et la Cour d’Appel de Paris, permet de dresser une liste non exhaustive de critères influant sur le montant de l’amende civile.

Ces critères sont les suivants :

- La destination du bien ;
- Le nombre de nuitée réalisée ;
- Le calendrier actif sur les plateformes ;
- Le prix de nuitée ;
- Les revenus perçus suite à la location saisonnière ;
- Le nombre de commentaires des locataires sur les plateformes ;
- La longueur de la période litigieuse ;
- Le nombre d’appartements appartenant au bailleur ;
- Le règlement de copropriété ;
- Les revenus d’appoint ;
- Le financement des études ;
- Les personnes à charge du preneur ;
- La maladie invalidante du bailleur ;

Selon les critères précités, l’amende du propriétaire peut aller de 2.000 euros jusqu’à 50.000 euros par logement en infraction.

Ainsi, pour une illustration, le Tribunal de grande instance de Paris, par une décision récente d’octobre 2017, a pu condamner un propriétaire ayant loué son bien sur Airbnb à une amende minorée de 5.000 euros compte tenu des éléments suivants :

- Sa bonne foi ;
- La production d’un contrat de bail d’une durée de 12 mois ;
- La régularisation de sa situation ;

Ainsi, chaque situation doit être appréciée au regard des éléments en présence communiqués par le propriétaire.

3.2 Les moyens à mettre en œuvre pour faire annuler les amendes ou tenter de les minorer.

L’analyse des jurisprudences rendues nous permet de relever certains moyens pour tenter de minorer les amendes :

- La bonne foi ;
- La coopération avec les agents de contrôles ;
- La cessation de l’infraction ;
- La régularisation de la situation : le retour à l’habitation, la vente du local, la conclusion d’un bail, la demande d’une autorisation ;
- La rapidité de la régularisation ;
- L’enregistrement du bien comme meublé touristique ;

Pour une nouvelle illustration, par une ordonnance en octobre 2017, le Tribunal a condamné le propriétaire au paiement d’une amende de 2.000 euros, au titre de l’infraction pour l’impossibilité de déterminer l’ampleur de cette location en l’absence de tout commentaire sur le site Internet.

Par une autre décision plus récente, rendue en mars 2018, le Tribunal a condamné le propriétaire au paiement d’une amende de 2.000 euros tout en retenant que :

« tenant compte de la coopération du contrevenant lors du contrôle, de la régularisation rapide de la situation locative et au regard de ce qu’elle n’a pas perçu les profits réalisés par la Société APPARTMENT PARIS, il est justifié de fixer le montant de l’amende civile à la somme de 2.000 euros. »

3.3 Sur la possibilité de faire rejeter les demandes de condamnation de la Ville de PARIS par le Tribunal 


Pour annuler une amende ou voir rejeter la Ville de Paris, la jurisprudence retient le manque de preuve.
Attention,  les jugements déboutant la Ville de Paris restent rares et isolés. 
Pourtant, le Tribunal, par une décision de novembre 2018 a pu rejeter les demandes de la ville pour manque de preuve de l’infraction en considérant qu’ « une seule location ne saurait rapporter l’existence d’une location effectuée « de manière répétée ».
De même, par une ordonnance en date de décembre 2017, le Tribunal a pu retenir la même solution faute pour la mairie d’avoir pu caractériser l’infraction.

Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a dans une décision datant de janvier 2018, rejeter la Ville de Paris en estimant : 

« Que la mise en location du studio à l’été 2016 sur le site booking.com pour des courtes durées n’a pas été suivie d’une location de ce type et qu’aucune preuve n’est rapportée de ‘la location de manière répétée du logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage’ au sens de la loi par Monsieur X Y ».

Il ressort de ce qui précède, qu’il appartient à la Mairie à chaque foi de prouver la résidence principale ou secondaire, la location illicite, les revenus perçus etc.

3.4. Les circonstances aggravantes susceptibles de porter l’amende à 50.000 euros 

Par un examen de la jurisprudence récente, on peut relever des circonstances susceptibles de porter l’amende à 50.000 euros :

- La qualité professionnelle ou non du propriétaire ;
- L’usage de l’immeuble ;
- Les nuisances occasionnelles ;
- La désactivation de l’annonce après la visite du contrôle ;
- La poursuite des locations litigieuses ;
- La mauvaise foi ;
- La sous-location à l’insu du bailleur ;
- La sous-location d’un HLM ;
- L’usage des parties communes pour l’installation d’un boîtier destiné à recevoir les clés.
  
A cet égard, dans un arrêt récent de novembre 2018, la cour d’appel a pu prononcé une amende du locataire de 50.000 euros, en tenant compte de la mauvaise foi du locataire qui exerçait une sous-location par le site Airbnb, que l’infraction a perduré pendant le cours même de la procédure d’appel, que de nombreuses nuisances occasionnées pour le voisinage ont été attestées.

3.5 Le taux de confirmation des condamnations par la Cour d’appel de Paris et l’opportunité d’interjeter appel.

Par une étude approfondie des décisions rendues entre le 1er janvier 2017 et le 15 novembre 2018, par la Cour d’Appel de Paris, on constate que la quasi-totalité de ses arrêts sont confirmatifs.

En effet, la Cour d’Appel de Paris a une tendance à confirmer les jugements d’Instance voir à les aggraver :

- 80% des décisions confirment les ordonnances de première Instance ;
- 20% des décisions infirment les ordonnances, dont 10% n’infirment les jugements du Tribunal que pour aggraver les amendes.

Pour une illustration, en janvier 2018, la cour d’Appel de Paris a confirmé l’ordonnance sauf sur le montant de l’amende. La Cour estime que la somme de 5.000 euros fixée par le premier juge s’avère, à cet égard, insuffisante et il convient de porter le montant de l’amende civile à la somme de 15.000 euros.

En outre, dans un arrêt récent rendu en novembre 2018, la cour d’Appel a infirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le locataire au paiement d’une amende de 15.000 euros et condamne ce dernier au paiement de la somme de 50.000 euros. En l’espèce, outre les nuisances pour le voisinage, l’infraction a perduré pendant le cours même de la procédure d’Appel.

Par ailleurs, on peut constater que les amendes sont de plus en plus élevées.

En conséquence, et à la lecture de la jurisprudence, on peut s’interroger sur l’opportunité d’interjeter appel des décisions rendues par le Tribunal. 

Conclusion : Des outils sont offerts aux propriétaires assignés ou susceptibles d’être assignés. La jurisprudence est riche d’enseignements pour défendre utilement les propriétaires. 

Chaque dossier doit donc être étudié par mon cabinet au regard de la jurisprudence connue selon les circonstances de droit et de fait.
avatar

Par sophie | 17/03/2019 21:50:19

pourquoi la désactivation de l\'annonce après le contrôle (ce qui signifie qu\'on arrête l\'activité) est-il un facteur aggravant? Le fait d\'avoir plusieurs logements est-il aggravant si tous les autres sont loués en longue durée résidence principale a un même locataire et tous les revenus déclarés? merci
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