airbnb et location d'une chambre chez l’habitant

                            Critères juridiques pour louer sans limitation une chambre chez l’habitant sur AIRBNB à Paris

 
La chambre chez l’habitant est une solution juridique intéressante dans la mesure où elle n’est pas restreinte par l’obligation de respecter la limitation de 120 jours de locations en courte durée (désormais fixée pour l’année 2025 à 90 jours à Paris) en résidence principale.

En effet, elle permet de louer en courte durée sans limitation de durée 365 jours par an une chambre située au sein d’un local constituant la résidence principale du loueur.

Un meublé de tourisme est défini par l’article L.324-1-1 du code du tourisme comme « une villa, appartement ou studio meublé à l’usage exclusif du locataire… »

Par conséquent, une simple chambre chez l’habitant n’entre pas dans cette définition juridique.

N’étant pas soumise à la limitation des 120 jours, cette location de chambre ne requiert pas davantage de disposer d’un numéro d’enregistrement préalable sur le portail de la commune. Il conviendra toutefois de mentionner sur l’annonce airbnb qu’il s’agit d’une chambre chez l’habitant.

Ce modèle inspire peu de candidats loueurs dans la mesure où il impose d’être présent pour recevoir les hôtes qui cohabiteront donc sur place mais reste pourtant intéressant compte tenu du caractère illimité des locations de courtes durées et des gains escomptés.

Mais attention, de nombreux propriétaires peuvent être tentés de louer une partie de leur appartement via un espace dédié à la courte durée et qui pourrait s’apparenter à un studio déguisé ou encore à un appartement autonome disposant de toutes les commodités. Attention aux contrôles de la Ville de paris susceptibles de déboucher sur une assignation au tribunal et une forte amende !

Ainsi, une telle location litigieuse expose le propriétaire à un risque de requalification de ce local loué en résidence secondaire ou en dépassement des 120 jours autorisés et d’être assigné au Tribunal par la Ville de Paris sur le fondement des nouvelles dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction avec une amende maximum de 100.000 euros pour ce qui pourrait s’apparenter à une résidence secondaire et 15.000 euros par année de dépassement s’il s’agit d’un véritable studio loué au sein de la résidence principale.  
 
 
Dès lors, comment savoir si la chambre louée est en conformité avec la réglementation ?

Des éléments de réponse nous sont apportées par une récente décision du tribunal judicaire de Paris du 19 novembre 2024 venant préciser ce qui était possible de louer ou non.

En effet, notre cabinet s’est vu reconnaitre par le tribunal judiciaire de Paris cette décision consacrant une définition de la chambre chez l’habitant et écartant toute condamnation pour le propriétaire poursuivi par la ville de Paris alors que cette dernière estimait que le loueur était astreint à respecter 120 jours de location (90 jours à partir de 2025).

Les critères posés sont les suivants.

1- L’obligation que la chambre louée constitue la résidence principale du loueur.

Le premier critère pour louer sa chambre chez l’habitant est que cette chambre fasse partie de la résidence principale du loueur.
Pour cela la Ville et le Tribunal s’assureront que le logement constitue bien la résidence principale du propriétaire loueur, et en cas de contrôle de la ville ou de procédure judiciaire, il appartiendra au propriétaire d’en apporter la confirmation.
 

2-  La nécessité que la chambre louée ne soit pas un studio meublé

 
C’est le point central du débat : le texte précise que tombe sous la qualification de meublé de tourisme un studio meublé à l’usage exclusif du locataire.
Dès lors, la plus grande prudence devra être apportée par tout loueur désireux de louer ce qui pourrait ressembler à un véritable studio indépendant comportant notamment des éléments d’équipement à l’instar d’une cuisine par exemple.
 

3- La notion de chambre chez l’habitant suppose que le loueur accueille le visiteur et réside sur place pendant le séjour de l’hôte.

 
Dans l’affaire jugée récemment par le tribunal, le magistrat a pu relever sur l’annonce airbnb « les commentaires laissés par les personnes qui ont logé dans son logement mentionnent bien la disponibilité des hôtes qui vivent au rez de chaussé. »

4-  La nécessité que cette chambre puisse communiquer avec les autres pièces de l’appartement

 
A cet effet, dans la décision rendue récemment par le tribunal de Paris, la Ville reprochait à un loueur parisien d’avoir dépassé les 120 jours autorisés de courte durée en résidence principale et réclamait à cet effet une somme de 10.000 euros par année dépassée, soit une somme totale de 40.000 euros.

La ville considérait qu’il ne pouvait s’agir d’une chambre chez l’habitant non soumis au dispositif de l’article contraignant de restriction à 120 jours par an car l’appartement comportait une entrée indépendante donnant sur le couloir des parties communes et était composé d’un logement une salle de bains un micro-onde et une plaque de cuisson.

Force est d’admettre que la simple présence de ces petits équipements de cuisine n’ont pas conféré le caractère de studio meublé à la chambre.

Il aurait pu en être autrement par la présence d’une véritable cuisine équipée.

Dès lors, la ville estimait que le logement ne pouvait s’apparenter à une chambre d’hôte (terme inapproprié car ici on serait sur un dispositif dit de chambre chez l’habitant)

Après analyse des éléments du dossier, et notamment du plan de l’appartement communiqué dans le cadre du débat judiciaire, le tribunal a pu considérer qu’il s’agissait bien de la résidence principale des loueurs, et que le local loué aux hôtes était bien une chambre communiquant avec les autres pièces du logement par l’intérieur.

En conséquence, au regard du faible équipement composant les lieux et de son intégration à l’appartement par l’intérieur, le Tribunal a logiquement considéré qu’une telle chambre ne saurait constituer un studio meublé à l’usage exclusif du locataire au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.
 

5-  Sur la réglementation au niveau de la copropriété

 
Tout propriétaire désireux de louer son appartement en chambre chez l’habitant devra veiller à deux clauses courantes au sein du règlement de copropriété qui seraient susceptibles d’interdire son activité de loueur :

-              Une clause interdisant la location meublée au sein de l’immeuble
-              Une clause interdisant la location de chambre distincte en meublé

Cependant, toute copropriété qui viendrait invoquer la nouvelle loi LE MEUR du 19 novembre 2024 pour interdire à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la courte durée au sein de l’immeuble ne pourrait se prévaloir de cette interdiction puisque ce texte ne vise que la courte durée au sein des résidences secondaires. Or la chambre chez l’habitant porte sur la location d’une chambre au sein d’une résidence principale.

6- Sur les conseils pratiques pour louer une chambre chez l’habitant afin d’éviter toute poursuite de la ville de Paris :

 
-              Il doit s’agir de la résidence principale du loueur
-              Il doit s’agit d’une chambre et non d’un studio meublé
-              Cette chambre doit communiquer par l’intérieur avec les autres pièces de l’appartement
-              Le loueur doit résider sur place pendant le séjour des hotes
-              L’annonce doit préciser qu’il s’agit d’une chambre chez l’habitant
 

7-  Conclusion

Chaque situation juridique restant soumise à l’appréciation souveraine d’un tribunal saisi de la question, il reste cependant prudent de s’adjoindre les conseils d’un juriste avant d’engager toute location d’une chambre chez l’habitant.