une faille juridique pour louer sans limitation de durée sur airbnb ?

Ce titre volontairement provocateur fait écho aux enseignements de la jurisprudence la plus récente du Tribunal judiciaire de Paris et de la Cour d’appel de Paris qui mérite une analyse juridique.

L’occasion également pour mon cabinet de dresser un bilan après 160 affaires plaidées au Tribunal judiciaire de Paris et devant la Cour d’appel de Paris entre septembre 2021 et juin 2022.

L’auteur : Xavier DEMEUZOY – Avocat au Barreau de Paris
https://www.demeuzoy-avocat.com/

Fondateur du premier cabinet d’avocat expert en locations meublées touristiques, Xavier DEMEUZOY a représenté plus de 150 propriétaires devant le Tribunal de Paris, LYON et actuellement une trentaine de dossiers devant la Cour d’appel de Paris.

Fort de 160 décisions obtenues entre septembre 2021 et juin 2022 sur les 450 affaires instruites par le Tribunal judiciaire de Paris, le cabinet est en capacité d’analyser un dossier de locations saisonnières susceptible de faire l’objet de poursuites et d’une condamnation éventuelle par le Tribunal. Dans près de 40% des jugements obtenus par le Cabinet, les propriétaires étaient exemptés d’amende et la Ville condamnée à rembourser les frais d’avocat à hauteur de 1500 euros.

Suite à ces décisions rendues ayant connu un écho dans la presse nationale, de nombreux propriétaires interrogent désormais le cabinet pour savoir s’ils seraient éligibles à louer sans restriction leur appartement sur airbnb à l’année.

Face au risque judiciaire et aux différentes méprises, une clarification est donc apparue nécessaire.

Pour les besoins de cette analyse, il sera ci-après rappelé le principe de limitation de durée fixée par la réglementation applicable dans les grandes villes (I), puis la position récente des tribunaux sur les conditions fixées pour que la Ville puisse démontrer une infraction (II) mais enfin et surtout les tempéraments à ce principe de location sans limitation de durée (III).

Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

Attention cette analyse ne porte pas sur les locaux commerciaux qui bénéficient d’un régime spécifique pour la location en courte durée mais uniquement sur les locaux d’habitation.

I- Le principe fixé par la loi et contrôlé par les tribunaux : respect des 120 jours en résidence principale et interdiction de louer sa résidence secondaire sans changement d’usage préalable.

I-1 Sur la résidence principale et le respect des 120 jours.

A Paris et les grandes villes de plus de 200.000 habitants comme LYON et BORDEAUX par exemple, la règle est très simple à comprendre : vous pouvez louer votre résidence principale à hauteur de 120 jours maximum en locations de courtes durées sur un site de type airbnb, Booking etc... Ce principe est tiré de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme.

Pour cela, vous devez vous rendre sur le portail de la Ville et obtenir un numéro d’enregistrement qui sera reproduit sur vos annonces en ligne. Attention, les sites de type airbnb vous proposent de bloquer vos locations à 120 jours afin de se conformer à cette réglementation. Vous trouverez ci-après le lien pour ces démarches à Paris : https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637

Mais il vous est possible de déplafonner spontanément sur airbnb cette limitation pour un motif professionnel ou médical sans avoir en justifier auprès de la plateforme. En effet, ce motif de déplafonnement ne sera pas apprécié par votre plateforme habituelle de location de type airbnb ou Booking mais par la Ville puis le juge si la ville retient une infraction et transfère le dossier au Tribunal.

J’attire votre attention sur ces exceptions légales car elles trouvent rarement en pratique une tolérance des juges. A titre illustratif mon cabinet est le seul en France à avoir obtenu ces exceptions légales mais rares étaient les décisions du juge l’autorisant. L’amende pour dépassement des 120 jours peut atteindre 10 000 euros. Attention, la Ville de Paris dispose chaque année des relevés de locations via les plate-forme et peut donc aisément qualifier votre infraction pour vous assigner au tribunal. En 2021, près de 100 condamnations ont ainsi été rendues.

Le 9 novembre 2021 mon cabinet a obtenu le premier jugement du Tribunal judiciaire de Paris validant un déplafonnement pour un motif professionnel mais la Ville a fait appel et la solution de la Cour ne sera connue qu’en septembre 2022.

Le 31 janvier 2022 mon cabinet a obtenu le premier jugement du Tribunal judiciaire de Paris portant déplafonnement pour un motif médical et une absence d’amende. Cette affaire était très spécifique dans les faits et doit être appréciée avec prudence.

La prudence suppose également de respecter scrupuleusement ces 120 jours.  A défaut vous recevrez un courrier de contrôle de la Ville de Paris. Vous devrez alors justifier à la Ville la validité de votre motif professionnel ou médical et cette dernière sera libre de la juger pertinente ou de faire arbitrer cette prétendue infraction par le juge. En règle générale, la Ville adresse le dossier au Tribunal, ce qui supposera des frais de justice à employer pour vous défendre.

A ce jour, mon cabinet recommande la plus grande prudence à tenter de déplafonner car les tribunaux apprécient très strictement ces motifs et des amendes sont régulièrement rendues.

I.2. Sur la résidence secondaire et l’interdiction de louer à l’année sauf changement d’usage préalable dans les villes de plus de 200.000 habitants ayant validé ce dispositif.

Si le logement que vous souhaitez louer en courte durée constitue votre résidence secondaire, vous ne pouvez le louer, même une seule nuitée, sur une plateforme de type airbnb ou Booking sauf à avoir procéder au préalable à un changement d’usage auprès des services de l’urbanisme de la Ville.  

Si vous louez votre logement, vous vous exposez à des poursuites de la Ville et à une amende prononcée par le Tribunal pouvant atteindre 50.000 euros. Ce principe d’interdiction est fixé par l’article L.631-7 du code de la construction et l’amende par l’article L.651-2 du Code de la construction.

A ce jour, les Villes de Bordeaux, Lyon et Paris poursuivent systématiquement les contrevenants. Les poursuites dépendent des moyens mis en place par les communes pour poursuivre les contrevenants. Par exemple, à Paris,  la Ville dispose de plus de 30 contrôleurs assermentés dédiés à cette tache au bureau de la protection du logement et de l’habitation. Les villes de Lyon, Nice et Bordeaux disposent également d’équipes de contrôleurs assermentés dédiés à ces contrôles.

D’autres grandes Villes pourraient engager ces poursuites. A Paris, près de 500 propriétaires ont été poursuivis et jugés entre juin 2021 et juin 2022.

A Paris, ce mode opératoire pour le changement d’usage est expliqué dans ce lien que je vous invite à consulter : https://www.paris.fr/pages/exercer-une-activite-dans-un-logement-172

Le problème est qu’il est difficile et très couteux d’opérer ce changement d’usage qui consiste à racheter de la commercialité. Or, cette commercialité est rare et si disponible, particulièrement coûteuse.

De plus, et même si vous obteniez cette commercialité, il conviendra de la faire ratifier par votre copropriété, ce qui est très difficile en pratique compte tenu de la majorité à obtenir à l’assemblée générale si la destination de l’immeuble est bourgeoise. Donc avant tout changement d’usage, assurez-vous d’obtenir de votre copropriété cette autorisation.

II- Les apports récents de la jurisprudence : La Ville ne peut vous réclamer ou obtenir une amende au Tribunal si elle ne peut démontrer l’usage de votre appartement au 1er janvier 1970.

Cet apport n’est pas nouveau. Il trouve son fondement dans l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sur lequel repose l’assignation de la Ville de Paris ou encore de LYON ou BORDEAUX.

Le texte de l’article L.631-7 du code de la construction  dispose de façon claire et précise : « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »

Dans ce contexte, pour que le Tribunal qualifie l’infraction et sanctionne d’une éventuelle amende, il doit s’assurer que la Ville démontre cet usage d’habitation au 1er janvier 1970 dont la preuve incombe à la Ville.                  

La Cour de cassation a encore réaffirmé ce principe notamment par un arrêt du 18 février 2021 (RG n°19-11.462)

Le 19 février 2021, mon cabinet avait ainsi eu l’occasion de rappeler cette condition de preuve juridique fondamentale pour débouter la Ville de Paris sur le plateau de BFM BUSINESS avant même que les 500 affaires ne soient jugées (à partir de 3 minutes dans la vidéo) :  https://www.demeuzoy-avocat.com/videos.html

Sans surprise, le Tribunal de PARIS qui a eu à connaître près de 500 affaires à juger en quelques mois entre septembre 2021 et mai 2022 a pu rendre une part importante de décisions déboutant purement et simplement la Ville de Paris de ses demandes de condamnations faute d’avoir démontré cette première condition qui est de démontrer cet usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Ainsi, lorsqu’une assignation de la Ville est présentée au Juge, ce dernier vérifie en premier lieu la preuve de cet usage d’habitation au 1er janvier 1970. Si la fiche H2 est manquante, raturée, imprécise ou contradictoire, le juge déboutera la Ville sans même qu’il soit utile d’apprécier l’ampleur ou non des locations réalisées ou encore l’enrichissement ou la mauvaise foi du propriétaire loueur. Le dossier s’arrêtera à ce stade. La Ville sera déboutée et régulièrement condamnée à régler systématiquement une somme de 1500 euros en remboursement des frais d’avocat du propriétaire assigné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboutée de très nombreux dossiers au Tribunal, la ville a donc rapidement interjeté appel de cette position récente du tribunal et les premiers arrêts rendus le 12 mai 2022 sont venus confirmer cette position stricte du tribunal.

Pour une illustration, la Cour a confirmé dans ses arrêts du 12 mai 2022 que la mention d’un propriétaire occupant sur la fiche H2 de 1970 ne suffisait pas à démontrer un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

Louer sans risque d’amende, est-ce une autorisation tacite de louer en courtes durées sans restriction 365 jours par an ?

Cette question a régulièrement été posée par mes clients et la presse. Un éclaircissement est nécessaire.

Tout d’abord, il n’échappera à personne la rentabilité de louer à l’année sur une plateforme de type airbnb. Alors qu’un studio à Paris doit rapporter autour de 10.000 euros par an en location traditionnelle dite de longue durée (bail meublé d’un an ou de 3 ans), une location du même bien sur airbnb sur 365 jours en rapporte en moyenne le triple.

C’est précisément ce taux de rendement adossé à la flexibilité offerte à ces locations et à l’absence de procédure contraignante de congés et d’expulsion de locataire qui a convaincu un grand nombre de propriétaires d’adopter ce régime de courtes durées au milieu des années 2010.

Malheureusement pour un grand nombre des 500 propriétaires poursuivis par la Ville depuis 2019, l’information juridique au milieu des années 2010 était bien moins claire qu’aujourd’hui et n’avait pas fait l’objet d’un tel retour de la presse générale et juridique. Cette méconnaissance de bonne foi a conduit de nombreux propriétaires à louer leur appartement en ignorant que c’était tout simplement contraire à l’article L.631-7 du Code de la construction. Cet article n’était alors connu que d’une poignée de propriétaires, professionnels ou juristes avertis.

Sur le principe, si l’examen par un conseil juridique expert dans le domaine de la location meublée touristique de la fiche foncière H2 de votre appartement permettra de révéler ou non la faculté juridique pour la Ville de démontrer un usage d’habitation au 1er janvier 1970, vos locations, en théorie, ne peuvent donner lieu à une infraction susceptible de générer une amende au Tribunal.

Le texte de l’article L.631-7 du Code de la construction est très précis : la Ville doit démontrer l’usage du bien au 1er janvier 1970. Autrement dit, si elle ne peut faire cette démonstration, l’infraction n’est pas caractérisée et vous échappez à toute amende. A contrario, vous seriez donc fondé à louer sans restriction car la Ville ne pourra démontrer votre infraction à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.  

Attention : Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

III- Des tempéraments à connaître et mesurer avant de louer sans restriction et s’exposer à des poursuites judiciaires et une amende du Tribunal.

6 tempéraments pourraient freiner votre initiative de louer sans restriction et impliquent un examen juridique préalable par un conseil juridique expert dans le domaine.

1. Un usage d’habitation incontestable de votre local au 1er janvier 1970.

Seul un conseil juridique expert en locations meublées touristiques pourra vous éclairer sur ce point.

Vous devrez au préalable solliciter auprès de votre notaire la fiche foncière de votre lot de copropriété correspondant à votre lot de copropriété constituant votre appartement. Votre notaire a accès à la base VIDOC qui permet d’obtenir rapidement ce document.

Une fiche H2 comporte de très nombreuses informations qu’il faudra examiner pour appréhender s’il démontre ou non cet usage au 1er janvier 1970. Les jugements rendus sont riches d’enseignement pour apprécier ce qui est retenu ou non pour démontrer cet usage d’habitation.

Aucune fiche H2 n’est similaire et les 150 décisions obtenues par mon cabinet permettent d’offrir un éclairage sur ce que le Tribunal estime recevable ou non pour caractériser la conformité d’une fiche H2 et l’usage incontestable d’habitation au 1er janvier 1970.

Attention la preuve de la Ville est libre, ce qui signifie que la fiche H2 qui constitue la « reine des preuves » ne constitue pas le seul mode de preuve !

2. Sur la liberté de la preuve offerte à la Ville de démontrer cet usage d’habitation au 1er janvier 1970

Si la fiche H2 constitue un document essentiel pour le Tribunal pour analyser l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, il n’est pas le seul document recevable. Par exemple, le texte de l’article L.631-7 du Code de la construction dispose que si un local à subi des autorisations d’urbanisme après le 1er janvier 1970, ce sont ces autorisations qui feront foi. Ainsi, un immeuble ou un appartement construit après 1970 ou ayant fait l’objet d’un permis suite à des travaux, ce dernier document pourra faire foi pour le tribunal saisi de l’examen de l’usage du local.  Ce même texte indique que la preuve à rapporter par la Ville est libre, aussi cette dernière peut employer tout document probant dont vous n’auriez pas connaissance pour vous poursuivre.

Ainsi, la Ville de Paris et d’autres grandes communes de France emploient d’autres documents fonciers pour tenter de démontrer cet usage d’habitation. Avec plus ou moins de succès au Tribunal. Votre avocat expert dans les locations saisonnières pourra vous informer de la nature de ces documents que vous devrez vérifier au préalable.

Mais si votre avocat expert en locations saisonnières connaît l’ensemble des documents employés par la Ville, cette liste n’est pas exhaustive, restera fluctuante et soumise à l’interprétation du juge et la ville restera libre de trouver de nouvelles preuves. Dès lors, rien de l’empêchera de vous poursuivre pour réclamer une amende de 50 000 euros alors même que vous pensiez vous être assuré de cette absence de preuve de l’usage du bien au 1er janvier 1970 ! La prudence reste donc de mise et l’assistance en amont d’un conseil juridique utile !

À Bordeaux par exemple, alors que la Ville poursuit les propriétaires, mon cabinet a pu constater que cette dernière omettait régulièrement de produire des fiches H2 à l’appui de ses assignations, de sorte que les propriétaires ne peuvent être condamnés en l’état du droit et de la jurisprudence stricte de la Cour de cassation.

3. Une évolution de la jurisprudence en faveur d’une preuve simplifiée de l’usage au 1er janvier 1970

Comme indiqué ci-avant, la jurisprudence peut évoluer. Pour une illustration, la Ville de Paris a été déboutée au Tribunal lorsqu’elle produisait des fiches H2 de 1970 comportant des propriétaires occupants. Le Tribunal a considéré que la présence d’un propriétaire occupant sur la fiche foncière ne démontrait pas un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Par une série d’arrêts confirmés depuis en date du 12 mai 2022, la Cour d’appel a confirmé cette position du Tribunal et débouté la Ville de Paris.  Mon cabinet a ainsi obtenu confirmation de cette solution de la Cour par un arrêt du 19 mai 2022.

Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

4. Un changement législatif en faveur d’une preuve simplifiée de l’usage d’habitation

A ce jour, les grandes communes de France n’ont pu que constater dans le cadre de leur contentieux pour poursuivre les propriétaires louant leur résidence secondaire en courtes durées de la difficulté, sinon l’impossibilité de prouver un usage d’habitation d’un local au 1er janvier 1970.

Le document foncier le plus probant, à savoir la fiche H2 date de plus de 50 ans et les mentions contenues sont difficilement exploitables, ce qui complexifie la faculté de démontrer cet usage d’habitation et donc d’obtenir la condamnation d’un propriétaire au Tribunal.

Le contentieux contre la Ville qui a permis d’instruire près de 500 affaires est révélateur du taux de succès de la Ville estimée à 40/50% par mon cabinet pour démontrer cet usage et obtenir une amende automatique du Tribunal oscillant entre 5000 euros et 45.000 euros.

Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

Si un tel changement législatif devait intervenir, il conviendrait naturellement pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire en coutres durées de s’assurer de cette veille législative pour faire cesser toute activité qui serait alors en contravention avec la loi nouvelle et pourrait les exposer à une amende.  

5. Un changement de destination à opérer

Le fait que l'usage d'habitation de votre local ne soit pas déterminée 1er janvier 1970 ne retire pas l'obligation de respecter la destination du local au regard des règles d'urbanisme. Ce point s'impose d'être vérifiée au risque de sanctions.

6. Votre règlement de copropriété !

Attention, si la Ville n’est pas en capacité ou en difficulté à caractériser l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 pour obtenir une amende au Tribunal, le syndicat des copropriétaires est également en droit d’invoquer les dispositions du règlement de copropriété pour solliciter du tribunal l’arrêt de votre activité. Le syndicat n’a pas besoin que la Ville décide ou non d’intervenir et peut mener cette procédure de façon indépendante et libre.

La jurisprudence récente de la Cour de cassation qui mérite d’être tempérée dans son application considère par exemple que l’activité de locations de courtes durées est assimilée à une activité commerciale de sorte que tout règlement de copropriété comportant une clause bourgeoise d’habitation pourrait s’opposer à cette pratique.

Chaque règlement de copropriété est différent et l’analyse de votre conseil juridique experte en locations de courtes durées pour apprécier les dispositions de ce texte sera utile à vous prémunir de cette interrogation et des risques afférents.

7 Sur les amendes élevées prononcées par les tribunaux lorsque l’usage d’habitation est démontré par la Ville de Paris et confirmé par le Juge

Tout d’abord, il importe de savoir que lorsque la Ville arrive à démontrer cet usage d’habitation au 1er janvier 1970, les amendes sont automatiques et souvent élevées à Paris, à savoir en moyenne entre 10 et 30.000,00 euros et jusqu’à 45000 euros dans certains dossiers ou l’infraction était ancienne et génératrice d’importants revenus.

La Cour d’appel de Paris n’est pas plus clémente comme l’a rappelé des arrêts récents en date du  7 juillet 2022 et confirmant une amende à 45.000 euros pour un propriétaire ayant loué plusieurs logements sur des plates forme de courtes durées. A cette amende s’ajoute les frais d’avocat pour vous représenter et les frais d’avocats adverses dont le juge vous condamnera systématiquement si l’infraction est caractérisée (1500 euros à Paris).

 Il faut donc avoir à l’esprit qu’à Paris lorsque la démonstration de l’usage par la Ville est réalisée et que la résidence secondaire est caractérisée, les amendes sont sévères. Il s’agit-là des enseignements des jugements rendus entre septembre 2021 et juin 2022.

Conclusion :

    
Si le texte de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation instaure l’impossibilité de louer une résidence secondaire sans changement d’usage préalable, l’application concrète pour les communes de solliciter et obtenir la reconnaissance de l’infraction et donc une amende est fortement compromise par la jurisprudence la plus récente rendue via plusieurs centaines de décisions en un an de contentieux.

Attention toutefois, les tempéraments évoqués ci-avant impliquent d’examiner l’opportunité d’une mise en location sans limitation de durée. Les risques judiciaires sont réels et doivent être mesurés. Toutefois, la position de la jurisprudence ne peut être niée et les communes savent désormais qu’elles ne peuvent obtenir une condamnation systématique si la ville n’est pas en capacité de démontrer un usage d’habitation. Votre conseil juridique expert en locations meublées touristique  pourra    vous exposer cette jurisprudence et la comparer à votre projet.

Mise à jour janvier 2024 : Une nouvelle loi en cours d'adoption vient désormais permettre à la ville de simplifier la preuve de l'usage d'habitation qui n'est plus strictement entendue au 1er janvier 1970 ce qui implique que désormais un grand nombre de propriétaires qui louent leur résidence secondaire en courtes durées seront éligibles à ce que l'infraction soit retenue et qu'une amende civile soit rendue par le tribunal. A suivre.

Seul l’avis d’un conseil juridique expérimenté à ce contentieux pourra vous éclairer sur cette faculté de louer sans restriction et des risques afférents que vous serez alors en capacité de mesurer.

L’objet de cette analyse n’est pas d’encourager les propriétaires à se mettre en infraction avec la réglementation. Bien au contraire. Mais tout simplement de recevoir l’enseignement récent et constant de la jurisprudence qui applique le texte de l’article L.631-7 du code cde la construction et de l’habitation et qui fixe les cas où un dossier est recevable à entrer en voie d’amende… ou non !