location saisonnière et interdiction en copropriété

Airbnb et copropriété : mode d’emploi pour comprendre la loi Le Meur

 
Le Cabinet Demeuzoy, expert reconnu en location touristique de type Airbnb, vous accompagne face à un tournant législatif majeur : la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, introduit la possibilité pour une copropriété d’interdire les meublés de tourisme, sous certaines conditions.
 
Quels changements pour les règlements de copropriété ? Quels droits pour les propriétaires bailleurs ? Quand est opportun de contester le règlement de copropriété? Cette loi est elle conforme à la constitution ?
 
Dans ce guide pratique, le Cabinet Demeuzoy vous aide à décrypter les implications concrètes de cette réforme, à identifier les leviers d’action possibles, et à faire les bons choix pour protéger vos intérêts.
 

I) Évolution du cadre légal : de la loi ALUR à la loi LE MEUR

 Avant la loi Le Meur, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposait l’unanimité pour toute modification du règlement de copropriété portant sur la destination ou les modalités de jouissance des parties privatives. Cela rendait quasiment impossible l’interdiction de la location meublée de tourisme sans l’accord de tous les copropriétaires.
 
La loi Le Meur introduit une nouvelle exception : il est désormais possible, à la majorité des deux tiers, d’interdire la location meublée de tourisme dans les locaux à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire, à condition que le règlement de copropriété interdisent déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux.

L’article 6 de la loi du 19 novembre 2024 ajoute à l’article 26 une nouvelle hypothèse d) de vote à la majorité des deux tiers des voix en ces termes :
 
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
 

II)  L’éligibilité de la copropriété au vote à la majorité des deux-tiers (Art. 26, al. 6)

Il s’évince des échanges parlementaires concernant les modifications de l’article 26 que la clause d’interdiction n’a vocation à être votée à la majorité des deux tiers qu’en présence d’une clause dite « bourgeoise »
 
Qu’est-ce qu’une clause bourgeoise ? Une clause est dite d’habitation bourgeoise dès lors qu’elle prévoit une occupation à titre d’habitation de locaux déterminés en excluant en conséquence toute activité commerciale sur ces derniers.
Une clause bourgeoise est dite « simple » dès lors qu’elle admet également l’exercice de professions libérales. Au contraire, la clause bourgeoise est dite « exclusive » lorsqu’elle n’accepte qu’une stricte occupation à titre d’habitation des locaux déterminés.
Partant, des termes exactes employés dans la clause bourgeoise dépendent de la portée l’interdiction des activités commerciales dans la copropriété et, en conséquence, l’applicabilité de l’article 26, d).

Quelles copropriétés sont concernées ?

Pour qu’une copropriété puisse voter cette interdiction à la majorité qualifiée, quatre conditions cumulatives doivent être réunies :
1) Il s’agit d’une location en meublé de tourisme,
2) Le local est à usage d’habitation,
3) Le local ne constitue pas la résidence principale du bailleur (occupé moins de 8 mois par an sauf exceptions)
4) Dans une copropriété interdisant toute activité commerciale dans l’ensemble des locaux dont la destination n’est pas spécifiquement commerciale.
Les trois premières conditions encadrent donc la clause d’interdiction en elle-même tandis que la quatrième délimite les copropriétés éligibles à l‘hypothèse d).

N.B.: En cas de non-respect d’une de ces conditions cumulatives, seul un vote à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires 26 permet d’interdire le meublé de tourisme dans la copropriété.

III)   Concernant la résidence secondaire

 
L’article 26 d) n’utilise pas la mention de résidence secondaire, à contrario il se rapporte explicitement à la notion de résidence  principale au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 soit : « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».

Cette restriction de la clause d’interdiction fait preuve de cohérence au regard de l’autorisation légale du meublé de tourisme dans une résidence principale dans une limite de 120 jours au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Le syndicat des copropriétaires qui entendrait assigner un copropriétaire afin de faire cesser son activité locative sur le fondement de cette clause doit donc s’assurer du caractère secondaire de la résidence au préalable,
La charge de la preuve incombe sur celui qui étend faire assigner, au titre de l’article 9 du code de procédure civile, en général le syndic devra prouver le dépassement de 120 jours.
 

IV)  Concernant l’éligibilité de la copropriété au sens de la loi Le Meur

 
L’appréciation de l’éligibilité de la copropriété doit se faire par un examen minutieux du règlement de copropriété (RCP) en plusieurs étapes :

1 – Destination de l’immeuble et usage des locaux - Ce dernier contient l’ensemble des règles à respecter dans la copropriété et précise notamment la destination de l'immeuble, celle-ci peut être  d’habitation, professionnelle, commerciale, voire mixte.
 
La destination de l’immeuble ne suffit toutefois pas à déterminer l’étendue des activités autorisées dans la copropriété : il faut surtout regarder l’affectation des locaux, à savoir leur usage, répertoriée dans l’état descriptif de division.

2 – Lecture des clauses d’occupation : Le RCP comprend une section dédiée à « l’usage des parties privatives » dans laquelle figurent une clause encadrant les modalités d’« occupation » des locaux et une clause encadrant les modalités de « location » des locaux.
 
Il conviendra alors d’identifier l’existence d’une clause réservant les locaux à une occupation bourgeoise et interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement commerciaux:

Hypothèse 1 : autorisation expresse d’une activité commerciale hors locaux commerciaux
 
1 – Il a été possible d'empêcher le vote d'une résolution interdisant la location meublée de tourisme dans une copropriété dont le règlement prévoyait une clause d'habitation bourgeoise simple.
Exemple de clause bourgeoise simple: « Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.
Seules les professions libérales et les activités liées aux services pourront le cas échéant être exercées.
[…] Mais la location meublée d’un appartement entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement.
Toute location ou occupation d’un immeuble en son entier ou d’un ou plusieurs logements meublés ou non, est expressément autorisée, impliquant éventuellement pour son propriétaire un statut fiscal de commerçant ».

En l’espèce, le règlement de copropriété autorisant les activités de service sans plus de précision, un sérieux doute sur l’interdiction des activités commerciales en résultait. Ce doute s’est toutefois confirmé par une clause autorisant expressément la location meublée d’un appartement entier, même lorsqu’elle implique un statut fiscal de commerçant sans pour autant délimiter les locaux concernés par cette autorisation.
 
Partant, le règlement n’interdit pas toute activité commerciale dans l’ensemble des locaux dont la destination n’est pas spécifiquement commerciale et n’est donc pas éligible à l’article 26, d).

2 – A également été empêché le vote d’une résolution interdisant le meublé de tourisme dans la copropriété dès lors que le règlement séparait les locaux commerciaux et les locaux d’habitation en deux blocs dit A et B respectivement. Précisément, le règlement prévoyait pour les locaux du bloc B réservés aux locaux  d’habitation, une clause bourgeoise en ces termes :
« Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ou  commerciale ».
 
Dès lors que le règlement autorise expressément l’exercice d’une profession commerciale dans des locaux d’habitation alors que les locaux spécifiquement commerciaux sont dans le Bloc A, la copropriété n’est pas éligible à l’article 26, d).

3 – Dans le même sens, une copropriété dont l’immeuble a une destination d’habitation et de commerce et dépourvu de clause bourgeoise limitant la nature de l’activité exercée dans les locaux ne saurait être éligible :

« Bâtiment à usage de commerce et d’habitation en façade sur la rue de xxx, élevé sur terre plein d’un rez-de-chaussée, d’un étage carré. ».
Suivi de : « Les appartements et boutiques ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison »

En l’espèce, la clause d’occupation ne proscrit aucunement les activités commerciales et la destination du bâtiment est d’habitation et commerciale : les activités commerciales dans les appartements sont donc  autorisées et la copropriété ne peut se prévaloir de l’article 26, d).

4 – Enfin, un règlement de copropriété empêchant toute entrave aux locations saisonnières contractés par  les copropriétaires semble faire obstacle à l’éligibilité à l’article 26, d) :

« Les présentes dispositions ne pourront en aucun cas faire obstacle aux locations saisonnières qui pourraient être contractées par les copropriétaires. »

 Une telle clause protégeant en tout état de cause les locations saisonnières, autorise en conséquence le meublé de tourisme même sous sa forme commerciale dans des appartements : le règlement n’interdit pas toute activité commerciale en dehors des locaux commerciaux.

Hypothèse 2 : Interdiction limitative des activités commerciales
 
A défaut de jurisprudence venant clarifier l’interprétation de l’article 26, d), sa signification littérale permet d’évacuer les copropriétés dont le RCP prévoyant une interdiction trop restrictive des activités commerciales.
Il est donc nécessaire :

- D’identifier précisément les locaux objets de la clause bourgeoise d’une part,
- Et les différents types de locaux dans l’immeuble répertoriés dans l’état descriptif de division d’autre part.
 
On peut également rencontrer des règlements de copropriété dont la clause bourgeoise ne touche que les logements tandis qu’elle ne concerne pas les autres locaux non commerciaux, par exemple comme suit :
« Les logements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou utilisés que concurremment à l’habitation et à l’exercice d’une profession autre que commerciale. ».

Toutefois, le bâtiment ne comporte pas que des logements et des locaux commerciaux mais également des « locaux socio-culturels », sans qu’aucune clause limite la nature des activités en leur sein.
Force est de constater que les activités commerciales ne sont pas interdites dans les locaux socio-culturels qui ne sont pourtant pas des locaux spécifiquement à destination commerciale : l’article 26, d) ne devrait pas  s’appliquer.

A contrario, la copropriété dont le règlement de copropriété ne comporte que des logements et qui contient une clause bourgeoise en ces termes est éligible :

« Les logements et locaux sus-désignés ne pourront sauf autorisation de l’assemblée des propriétaires, être occupés et habités que bourgeoisement et par des personnes honorables et de très bonnes mœurs. Les activités commerciales sont interdites. »

A défaut de clauses complémentaires autorisant une activité commerciale sous condition, une telle copropriété dispose d’un règlement interdisant toute activité commerciale dans l’ensemble des locaux qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (l’ensemble des locaux étant des logements) : la copropriété est éligible et la contestation sur ce front est inopportune.

V) Concernent le champ de l’interdiction

La contestation du champ de l’interdiction requiert cette fois de s’attarder sur la convocation d’AG et sur le Procès verbal d’AG.
 
Il convient d’identifier la résolution d’interdiction dans l’ordre du jour puis consulter la résolution en détails :
 
a) Les clauses dépassant le champ

Une contestation du vote de la clause pourrait être tenté lorsque la résolution entend intégrer dans le règlement une interdiction en ces termes :
« Les locations meublées saisonnières ou location de tourisme de courte durée (de type Airbnb) sont interdites pour tous les locaux n’ayant pas le caractère commercial parce qu’incompatibles avec le caractère bourgeois de l’immeuble. »

La présente clause contrevient aux 3 critères encadrant l’interdiction de l’article 26, d) :

- L’interdiction ne se limite pas aux seuls meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme mais à toute location meublée saisonnière. Sachant que le meublé de tourisme est une sous-catégorie de la location saisonnière, la clause dépasse le champ de l’article 26, d).
- La clause ne limite pas l’interdiction aux seuls locaux à usage d’habitation mais à tous les locaux n’ayant pas le caractère commercial. Si la copropriété autorise l’activité professionnelle, la présente clause concerne également les locaux à usage professionnel et dépasse le champ de l’article 26, d).
- La clause ne limite pas davantage l’interdiction aux seules résidences secondaires. Partant, celle-ci concerne également les résidences principales et dépasse le champ de l’article 26, d).

La contestation est nécessaire lorsque le règlement entend ouvertement modifier la destination de l’immeuble en ajoutant une clause comme la clause suivante :

« L'immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation. La location meublée d'une maison/logement en son entier est interdite, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d’un logement. Il est expressément précisé que les locations suivantes sont, aussi, interdites : de tourisme, étudiante, de co-living et ce, qu’elle soit saisonnière, occasionnelle ou habituelle. »

Dans le même sens, la présente clause dépasse le champ de l’article 26 :

« Il est rappelé que la Ville de Paris tolère les locations saisonnières seulement pour les résidences principales et pour un maximum de 90 jours par an.
Pour éviter les abus et le non-respect des règles, les copropriétaires décident d’interdire la location saisonnière et de faire modifier le règlement de copropriété »

Les présentes clauses dépassent ouvertement le champ de l’article 26, d) dès lors que :

- Le projet de modification fait état de la destination de l’immeuble dont la modification est soumise à l’unanimité des voix de l’avant dernier alinéa de l’article 26 ;
 
- L’interdiction concerne toute location meublée/location saisonnière, alors que le meublé de tourisme en est seulement une sous-catégorie.
 
- L’interdiction touche tout logement sans se limiter aux résidences secondaires.
 
A défaut du respect des limites de l’interdiction dictées par l’article 26, d), les résolutions précitées requièrent un vote à l’unanimité.
 
b) Les clauses respectant le champ de l’interdiction

Les copropriétés les plus informées porteront au vote une clause d’interdiction reprenant directement les termes de l’article 26, d).
Respecte alors l’ensemble des conditions matérielles la clause d’interdiction-type rédigée
en ces termes :

« La location en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, est interdite dans les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »
La présente clause utilisant les bonnes qualifications juridiques sans aucune ambiguïté, ce qui rend la contestation sur ce front inopportune.

VI) La constitutionnalité de la loi le MEUR

La potentialité d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) au regard d'une atteinte au droit de la propriété protégée par l'article 2 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen se pose par la doctrine. Cela s'explique aisément par le précédent posé par la loi ALUR du 24 mars 2014 dont une disposition analogue a fait l'objet d'une censure dans une décision du 20 mars 2014.

 
VII)  Conclusion et conseils pratiques

Chaque situation juridique restant soumise à l’appréciation souveraine d’un tribunal saisi de la question, il reste cependant prudent de s’adjoindre les conseils d’un juriste avant d’engager toute contestation de règlement de copropriété.

En effet si vous recevez une convocation d'assemblée générale qui appliquerait la mauvaise majorité applicable (majorité des 2/3 alors que l'unanimité est requise) il importe que votre conseil adresse un courrier au syndic avant la tenue de l'AG pour rappeler la majorité applicable.

Si le vote devait toutefois avoir lieu à la mauvaise majorité, il conviendra alors de contester l'AG au tribunal dans un délai de deux mois au risque que la décision votée devienne définitive et sans recours.
 
Vous avez reçu une convocation d'assemblée générale que vous ne comprenez pas ? Vous avez des doutes concernant la réglementation en vigueur? Le Cabinet Demeuzoy est à votre disposition pour vous assister.