vous avez reçu une convocation ag visant à interdire la courte durée ?

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », l’article 26 de la Loi n°65-557 présente désormais un petit d) qui est libellé de la façon suivante :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…)

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. »

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil de constitutionnalité l’a pourtant confirmé (décision n°2025-1186 QPC, §10).

En conséquence, comme différents loueurs en meublé de tourisme l’auront constaté, les syndicats de copropriétaires entendent faire voter des résolutions interdisant la location en courte durée.

Donc, si vous venez de recevoir une convocation à l’assemblée générale dans laquelle figure une résolution telle que « l'Assemblée Générale décide de modifier le règlement de la copropriété afin d'y intégrer une clause interdisant la location d'appartements meublés en courte durée, de type location touristique », voici les 7 points clefs pour défendre vos droits pour appréhender ce vote.

1.    La définition du caractère de la clause présente dans le règlement de copropriété : commerciale, bourgeoise simple ou bourgeoise exclusive

 

Le tout premier conseil à suivre est de prendre en main le règlement de copropriété de votre immeuble et de regarder la clause d’occupation des parties privatives qu’y figure.

 

La lecture de cette clause revêt un caractère essentiel, même si amoindri par rapport au passé (v. infra pt. 2), afin de contester la résolution d’interdiction qui s’affiche dans la convocation de l’Assemblée générale qui vous a été délivrée. Cela en raison du libellé du nouvel article 26, d) de la Loi 65-557 qui limite la possibilité de voter l’interdiction, à une majorité qualifiée, aux seules copropriétés interdisant toute activité commerciale dans l’ensemble des locaux dont la destination n’est pas spécifiquement commerciale.

 

A.   Clause autorisant l’activité commerciale

 

Un premier type de clause qui pourrait paraître est celui qui autorise expressément une activité commerciale hors les locaux commerciaux. C’est le cas lorsque dans la clause paraissent des expressions telles que :

 

« les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ou commerciale », « bâtiment à usage de commerce et d’habitation » ou encore « toute location ou occupation d’un immeuble en son entier ou d’un ou plusieurs logements meublés ou non, est expressément autorisée, impliquant éventuellement pour son propriétaire un statut fiscal de commerçant ».

 

Dans ces cas il ressort clairement la possibilité d’utilisation des lots à des fins commerciaux. C’est également le cas, même si d’une façon plus subtile, lorsque la clause se présente de la manière suivante : « les présentes dispositions ne pourront en aucun cas faire obstacle aux locations saisonnières qui pourraient être contractées par les copropriétaires ». En effet, en autorisant les locations saisonnières, elle autorise également le meublé de tourisme qui est une sous-catégorie de la première.  

 

B.    Clause bourgeoise simple

 

En principe, un règlement de copropriété comportant une clause d’habitation bourgeoise dite « simple », réserve l’occupation des lots de l’immeuble à l’habitation et à l’exercice de profession libérale (et non commerciale). La rédaction dans ces termes rend en principe éligible la copropriété. De même, si certaines activités commerciales y sont autorisées, mais explicitement réservées à certains lots précis de l’immeuble (souvent au rez-de-chaussée), la copropriété demeure éligible à l’article 26, d).

Un exemple de clause, en ce sens, qui pourrait paraitre dans votre règlement de copropriété est le suivant :

« Les appartements ne pourront être occupes que bourgeoisement ou affectes à l'exercice d'une profession libérale ».

 

Toutefois, la rédaction de la clause bourgeoise simple, les clauses relatives à l’occupation et les modalités de location des parties privatives dans le règlement de copropriété peuvent mettre en échec l’éligibilité de la copropriété à l’article 26 d).

 

Bien souvent, la clause bourgeoise limite son champ d’application aux « appartements » ou aux lots d’habitation, alors que l’immeuble comporte d’autres types de local, comme des bureaux ou des locaux sans destination spécifique.

 

La clause n’interdirait donc pas les activités commerciales dans ces derniers alors qu’elles ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Il y a donc lieu de vérifier avec attention l’état descriptif de division listant les lots de l’immeuble.

 

De même, une clause bourgeoise simple autorisant expressément certaines activités spécifiques, dont des activités pouvant être commerciales comme des « activités de services » ne répondent pas aux conditions de l’article 26 alinéa 6, sauf mention expresse d’une interdiction de toute activité commerciale.

 

En conclusion, une clause rédigée d’une telle manière ne permet pas la location en meublée, sauf à identifier des locaux de la copropriété dont la destination n’est pas spécifiquement commerciale mais qui peuvent servir potentiellement à ce fin. Néanmoins, il résulte qu’en principe l’activité de location meublée de courte durée n’est pas nécessairement commerciale (v. infra pt. 2).

 

 

C.   Clause bourgeoise exclusive

 

À contrario, une clause qui dispose que « les logements et locaux sus-désignés ne pourront sauf autorisation de l’assemblée des propriétaires, être occupés et habités que bourgeoisement » et que « les activités commerciales sont interdites » est éligible, à défaut de clauses complémentaires autorisant une activité commerciale sous condition.

 

En conclusion, une clause rédigée d’une telle manière ne permet pas la location en meublée. Néanmoins, il résulte qu’en principe l’activité de location meublée de courte durée n’est pas nécessairement commerciale (v. infra pt. 2).

 

2.    La location de courte durée est une activité civile lorsqu’elle n’est pas accompagnée des prestations de services accessoires de type « para-hôtelier »

 

Depuis le 25 janvier 2024, les loueurs en courte durée peuvent se prévaloir d’une argumentation des Hauts magistrats de la Cour de cassation qui a qualifié l’activité en courte durée comme une activité civile[1].

 

Cette qualification ne s’applique pas automatiquement à toute activité de ce type mais résulte d’une analyse in concreto des caractéristiques de l’activité de chaque louer.

 

En effet, la Cour de cassation précise que l’activité en courte durée ne revêt pas, en principe, un caractère commercial, sauf à être accompagnée des prestations de service accessoires de type « para-hôtelier ».  

 

Les services pouvant conférer à une activité de location civile la nature d’une activité para-hôtelière sont définis à l’article 261 D du code général des impôts, pour les besoins de l’exonération du régime de la TVA.

 

Ce texte de nature fiscale est appliqué par la Cour de cassation qui l’élargit donc à des questions purement civiles^[2].

 

Il résulte de l’article 261 D, que trois des quatre prestations suivantes doivent être adjointes à l’activité de location meublée pour caractériser l’existence d’une activité commerciale : 

·      le petit déjeuner,

·      le nettoyage régulier des locaux,

·      la fourniture de linge de maison et

·      la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

 

Il en découle que le nettoyage avant l’arrivée des locataires ou la fourniture de linge propre au début de séjour, prestations normalement fournies par la plupart des loueurs en courte durée, ne suffisent pas pour qualifier l’activité de commerciale.

 

Ce raisonnement a été récemment confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 7 avril 2026 (RG n°23/04136), qui s’est exprimée dans ces termes :

« le fait que seule une prestation facultative de ménage soit proposée, notamment sur les offres de location publiées sur la plate-forme « Airbnb », n'apparaît pas suffisant, à défaut de la fourniture d'autres prestations (petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle), pour que l'annonceur puisse être considéré comme exerçant l'activité de loueur en meublé professionnel au sens de l'article 261 D b bis du code général des impôts, dans des conditions permettant de caractériser l'exercice d'une activité commerciale »[3]

 

Force est de constater que, même lorsque le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, l’activité de location meublée de courte durée peut être autorisée en l’absence de la réunion d’au moins trois des quatre prestations précitées.

 

Dès lors, une telle démonstration peut faire obstacle à ce vote à une majorité autre que l’unanimité.

 

3.    Toute clause interdisant la location meublée touristique doit être déclarée non écrite lorsqu’elle s’oppose à la destination de l’immeuble

 

Au visa de l’article 8 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

 

Le Conseil constitutionnel, dans sa décision précitée, a confirmé que la loi du 19 novembre 2024 n’a pas modifié cette règle. Par ailleurs, il s’est exprimé clairement en affirmant que « l’interdiction prise en application de ces dispositions [nouveau article 26 d)] doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble » (décision n°2025-1186 QPC, §10).

 

Il en découle que toute interdiction adoptée sur le fondement de l’article 26 d) de la Loi de 1965 est soumise au contrôle du juge judiciaire, qui vérifie si elle est ou non justifiée par la destination de l’immeuble. Si elle ne l’est pas, elle encourt la sanction du réputé non écrit (article 43 de la loi de 1965).

 

D’où l’intérêt de définir avec précision la destination de l’immeuble afin de pouvoir éventuellement contester la résolution d’interdiction.

 

À ce fin, une distinction impérative est à faire entre les bâtiments de luxe ou de grand standing et ceux d’un standing « habituel ».

 

Les premiers sont ceux dont la construction, les aménagements, les bords, le style architectural ne sont pas ordinaires[4]. Dans ce type d’immeuble, la location meublée touristique peut être interdite si toute activité industrielle, commerciale ou artisanal est interdite.

 

En revanche, lorsque l’immeuble revêt un caractère de standing « habituel », comme la plupart des bâtiments à usage d’habitation, et la clause présente un caractère bourgeoise simple, la location meublée, activité en principe civile, ne saurait être interdite à un vote autre que l’unanimité.

 

4.    La résolution d’interdiction doit respecter le champ d’interdiction de l’article 26, d)

 

Quand bien même une copropriété serait éligible à l’article 26, d) de la loi du 10 juillet 1965, la portée de l’interdiction est explicitement encadrée par la lettre de l’hypothèse d) :
« l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, […], en meublés de tourisme ».

 

Partant, il est impératif de vérifier attentivement la rédaction de la clause d’interdiction dans la convocation à l’Assemblée générale afin de s’assurer de sa conformité.

 

En effet, une clause qui dépasse le champ de l’article 26, d) requière l’unanimité des voix.

 

A.  Interdire le meublé de tourisme

 

Précisément, la clause d’interdiction ne peut concerner que la location en meublé de tourisme, à savoir « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

 

Elle ne peut donc concerner les autres formes de location de courte durée qui ne sont pas concernées par le régime du meublé de tourisme comme la chambre privée chez l’habitant ou encore le bail mobilité.

 

Il est donc impératif que la clause d’interdiction concerne spécifiquement le meublé de tourisme en évitant des formulations approximatives.

 

Bien souvent, le syndic des copropriétaires rédige une clause d’interdiction concernant « les locations types Airbnb », alors que la plateforme Airbnb ne se limite pas à la location en meublé de courte durée. De même l’interdiction de toute « location meublée de courte durée » concernerait des formes de location autres que le meublé de tourisme.

 

Il est également courant que la clause porte au vote l’interdiction de « toute locations saisonnière ». Or dès lors que celle-ci est définie à l’article 1-1, 2° de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, référencé à l’article L. 211-4 du Code du tourisme comme : « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

 

Ainsi, le meublé de tourisme et le bail mobilité dont la durée serait inférieure ou égale à 90 jours, entrent dans le champ de la location saisonnière : si tout meublé de tourisme est une location saisonnière, toutes les locations saisonnières ne sont donc pas nécessairement des meublés de tourisme.

 

B.   Dans un local à usage d’habitation

 

La clause doit limiter l’interdiction aux seuls locaux à usage d’habitation, et non à l’ensemble des locaux dépourvus de caractère commercial. En effet, lorsque le règlement de copropriété autorise l’exercice d’activités professionnelles, une clause interdisant la location meublée de courte durée dans tous les lots excède le champ d’application de l’article 26, d).

 

À titre d’exemple : « Les locations meublées saisonnières ou locations de tourisme de courte durée (de type Airbnb) sont interdites dans tous les locaux ne présentant pas un caractère commercial, car incompatibles avec le caractère bourgeois de l’immeuble. »

 

C.  Uniquement dans les locaux constituant la résidence secondaire

 

La clause d’interdiction ne peut concerner que les meublés de tourisme dans des lots d’habitation constituant la résidence secondaire du loueur, épargnant ainsi les résidences principales.

 

Donc, si vous est confrontés à une clause « Est interdite la location de meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme à tous les lots à usage d’habitation selon les clauses actuelles du règlement de copropriété », il faut souligner qu’elle dépasse le champ d’interdiction de l’article 26 d).

 

Il n’est pas rare que le syndic porte au vote une résolution d’interdiction ne précisant pas la nature de la résidence affectée, résultant en une interdiction généralisée du meublé de tourisme dans l’immeuble.

 

5.    Si l’unanimité reste requise, il faut la rappeler au syndic avant le vote

 

Eu égard à la facilitation pour les copropriétés de porter au vote une résolution d’interdiction du meublé de tourisme, le loueur doit rester attentif à l’ordre du jour figurant dans les futures convocations à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

 

En cas de résolution interdisant votre activité par application de la majorité de l’article 26, il est opportun de vous rapprocher de votre conseil afin de procéder à un examen méticuleux de votre règlement de copropriété et de la clause d’interdiction prévue.

 

Si l’unanimité semble requise en raison du défaut d’éligibilité de la copropriété ou du dépassement du champ de l’interdiction portée au vote, il est hautement conseillé de prendre contact avec le Syndic afin de l’alerter avant l’Assemblée générale du caractère illicite de la résolution.

 

Le but étant pour la copropriété d’éviter des frais de procédure judiciaire résultant d’une contestation qui aurait pu être évitée si le Syndic avait procédé aux diligences requises en amont.

 

Le cas échéant, il n’est pas exclu pour le loueur de demander à son conseil de rédiger un courrier informant le Syndic de la potentielle illicéité de la résolution et du risque avéré de contestation judiciaire engageant déraisonnablement les deniers des copropriétaires.

 

En pareil hypothèse, le Syndic peut en conséquence écarter la mise au vote de la résolution afin de procéder aux vérifications requises avant un prochain vote, sécurisant les intérêts des copropriétaires conformément à son rôle de gardien du règlement de copropriété.

 

6.    Si le vote a eu lieu sans respect de l’unanimité, il faut agir dans le délai de deux mois pour le contester

 

Il n’est pas exclu que, malgré votre courrier de sensibilisation préalable, le Syndic de copropriétaire procède au vote de la résolution litigieuse lors de l’Assemblée générale.

 

 

Il est alors impératif de voter « contre » la résolution ou d’être « défaillant » afin de pouvoir la contester ultérieurement.    

 

En pareille hypothèse, le loueur dument notifié du procès-verbal d’assemblée doit immédiatement se rapprocher de son conseil afin d’engager au plus vite une procédure judiciaire de contestation de la résolution dans le délai légal.

 

Précisément, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire opposant ou défaillant de procéder à une contestation judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

 

Ce délai d’ordre public doit impérativement être observé : à défaut, sans préjudice du caractère licite ou illicite de la clause et des modalités de son vote, la résolution deviendra définitive !

Il convient de préciser que seule une procédure judiciaire de contestation permet d’observer le délai d’ordre public de deux mois : un simple courrier de contestation ne saurait s’y substituer.

 

De même, le copropriétaire ayant voté « Pour » ne pourra plus contester la résolution illicite.

 

 

7.    En conclusion, il est impératif de bien lire le règlement de copropriété et la résolution qui parait dans la convocation à l’Assemblée générale

 

Il s’évince de tout ce qui précède que le loueur en meublé de tourisme doit être particulièrement attentif aux résolutions inscrites à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales dans leur copropriété. Une simple erreur dans la rédaction dans la clause portée au vote peut porter atteinte à la validité du vote.

 

En cas de clause d’interdiction du meublé de tourisme à la majorité de l’article 26, il convient d’examiner avec diligence votre règlement de copropriété ainsi que la clause d’interdiction afin d’évaluer la licéité de son vote à une majorité simplifiée.

 

En tout état de cause, en cas de doute, il est opportun de demander à votre conseil de procéder à un examen de votre règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de la convocation d’assemblée générale et, le cas échéant, de rédiger un courrier de contestation au Syndic afin d’annuler le vote en amont.

 

Si toutefois la résolution a été votée à la majorité de l’article 26 ou 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendra de vous rapprocher immédiatement de votre conseil afin d’évaluer l’opportunité d’une contestation judiciaire dans les meilleurs délais, dès la notification du procès-verbal d’assemblée.