Comment faire cesser les locations de type airbnb en copropriété ?


La marche à suivre en 10 points clés

Face à l’essor des locations de type AIRBNB dans les zones urbaines, de nombreuses copropriétés subissent des nuisances inhérentes à la rotation des touristes allant jusqu’à dévaloriser l’immeuble.

 

Les copropriétaires ignorent trop souvent que leur règlement de copropriété constitue une arme redoutable pour faire cesser les locations saisonnières.

 

Mon cabinet est de plus en plus saisi par des syndics à Paris et dans les grandes villes pour faire valoir les droits de leur copropriété.

 

Dans le prolongement de ma dernière analyse à cet égard, 10 points à connaître avant d’agir.

 

1.     Vérifiez les dispositions du règlement de copropriété.

 

Le règlement de copropriété est un outil essentiel reprenant les droits et devoirs des copropriétaires.

 

Consacré par la loi et la jurisprudence, le Juge est tenu par le respect de ses dispositions sous réserve que les clauses ne soient pas litigieuses ou soumises à interprétation.

 

Ainsi, le non-respect de la destination des lieux telle que prévue par le règlement de copropriété, si celui-ci est clair et précis, permet au Juge d’intervenir et de contraindre à la cessation de l’activité contraire au règlement[1].

 

Votre premier réflexe est d’observer la destination de l’immeuble, plus précisément s’il existe une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive, cette dernière correspond à l’obligation pour chaque propriétaire ou leur locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation.

 

Par conséquent, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble[2].

 

Se distinguent 2 types de clauses d’habitation bourgeoises :

-       La clause d’habitation bourgeoise exclusive qui n’autorise aucune profession libérale au sein de la copropriété

-       La clause d’habitation bourgeoise relative ou simple qui permet aux activités libérales d’être tolérées au sein de l’immeuble, à certains étages notamment, au rez-de-chaussée.

 

 

A la suite d’une évolution de la jurisprudence rappelée dans l’un de mes précédents articles sur la question, la jurisprudence considère désormais que l’activité de type AIRBNB constitue une activité commerciale[4].

 

A contrario, si votre règlement de copropriété offre la faculté d’exercer au choix une activité commerciale ou une habitation dans votre local, alors il sera très complexe voire impossible de faire cesser une location Airbnb.

 

2.     Le propriétaire est-il autorisé par l’urbanisme à louer son local ?

 

L’article L.631-7 du Code de la construction est aisé à comprendre :

 

Si le logement constitue la résidence principale du propriétaire, c’est-à-dire, qu’il est occupé au moins 8 mois par an, ce dernier est fondé à louer 120 jours par an son logement, sous réserve des droits des tiers et notamment de la copropriété qui peut opposer la clause bourgeoise précité pour s’y opposer (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Si le logement constitue sa résidence secondaire, il n’est pas autorisé à louer une seule nuit son logement au risque d’être assigné par la ville à payer une forte amende et une astreinte civile.

 

3      Tempéraments à cette interdiction :

 

·      Le propriétaire peut demander à l’urbanisme la transformation d’un local d’habitation en commercial. Ce mécanisme est complexe et coûteux mais pourra permettre au propriétaire d’obtenir ce changement.

 

·      S’il s’agit du local commercial qui exerce une activité de type Airbnb, et sauf limitation spécifique par le règlement, ce dernier peut se prévaloir de cette activité sans être inquiété par la copropriété.  Cette question a été développée par mon cabinet dans cet article et celui ci.

 

·      Comme indiqué dans un précédent billet, l’article L.631-7 est actuellement débattu par la Cour de justice de l’union européenne qui s’interroge sur sa validité au regard du droit européen. Au cours de l’année 2020, la Cour de justice indiquera si ce texte est valide ou non ; dans ce cas, un vide juridique pourrait profiter à des propriétaires désirant louer leur résidence secondaire sur Airbnb.

 

3.    Identifiez l’annonce AIRBNB sur internet et faire réaliser un constat d’huissier

 

Pour démontrer une activité de type Airbnb, il faut en constituer la preuve juridique. Un constat d’huissier permet de limiter toute discussion sur la réalité de cette annonce et les conditions de son constat. Ce constat réalisé, l’infraction pourra être plus aisément démontré au Tribunal et au propriétaire indélicat.

 

L’huissier pourra notamment réaliser une simulation de réservation pour démontrer l’effectivité de l’annonce mais encore relever la fréquence des locations via la capture d’écran des commentaires de touristes et leur ancienneté. Votre avocat spécialisé en location touristique pourra superviser et orienter cette mission à l’huissier.

 

Sans ce constat d’huissier, votre démarche sera fragilisée car aisément contestable par le propriétaire qui rejettera vos modes de preuve.

 

4.     Réunissez des témoignages de voisins dans l’immeuble

 

Le constat d’huissier ne sera que plus probant pour votre avocat qui se chargera de votre dossier s’il est accompagné de témoignages de voisins dans l’immeuble constatant d’une part les rotations de touristes et d’autre part les éventuelles nuisances inhérentes. Pour cela, un formulaire CERFA est téléchargeable et pourra être rempli. Ainsi, votre avocat disposera d’un dossier plus complet si ce dernier devait être engagé devant le Tribunal.

 

Rappelons à cet effet que les nuisances sonores constituent un motif retenu par la jurisprudence pour sanctionner un propriétaire bailleur indélicat.

 

Ainsi, si le propriétaire arrive à démontrer la régularité de ses locations de type Airbnb au regard du règlement de copropriété, il ne pourra nécessairement les justifier si ces dernières occasionnent un trouble anormal de voisinage, qui devient alors un fondement juridique distinct et surabondant pour faire cesser ce type de locations[6].

 

L’actualité récente faisant état de prostitutions[7] ou encore de fêtes sauvages sont autant de motifs graves susceptibles d’être retenus par les tribunaux pour interdire la poursuite d’une telle activité.

 

5.    Prenez attache avec un avocat pour mettre en demeure le propriétaire de cesser l’activité.

 

En confiant ses intérêts à un avocat, la copropriété s’assure de bénéficier d’un atout pour monter un dossier et adresser une lettre de mise en demeure au propriétaire de cesser son infraction.

 

En effet, votre avocat spécialisé en locations meublées touristiques pourra superviser la mission donnée à l’huissier de réaliser le constat, centraliser les pièces du dossier, s’assurer des dispositions du règlement de copropriété et mettre en avant la jurisprudence et les textes en vigueur pour rappeler au propriétaire qu’il viole les dispositions du règlement de corporéité mais encore d’urbanisme. Votre avocat pourra également assurer le lien auprès des services de la ville pour s’assurer de la régularité de l’activité.

 

Lorsque les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas claires ou que le propriétaire exerce une activité dans un local commercial ou revendique des droits, l’analyse précontentieuse de l’avocat pourra constituer un outil prudent pour la copropriété.

 

En règle générale, la mise en demeure de l’avocat permet de faire cesser l’activité lorsque cette dernière est manifestement contraire au règlement de copropriété et / ou aux règles d’urbanisme. La menace d’un procès et d’une lourde condamnation est dissuasive pour tout propriétaire qui ne peut qu’admettre l’évidence de sa contravention aux règles en vigueur.

 

 

6.     Transmettez l’information de cette location irrégulière au service de la protection du logement et de l’habitation.

 

Le service de la protection du logement et de l’habitation de la ville de Paris connaît des signalements de propriétaires qui louent leur logement en infraction avec les dispositions d’urbanisme, la plus courante étant la location d’un apparemment en résidence secondaire sans changement préalable d’usage.  Dans les autres villes soumises à cette réglementation contraignante, le service du logement ou de l’urbanisme peut assurer cette tâche.

 

La ville de Paris déclenchera alors une opération de contrôle et dressera si besoin un constat d’infraction pouvant conduire à l’assignation du propriétaire au tribunal pour l’enjoindre à cesser l’infraction.

 

7.     Assignez le propriétaire au Tribunal pour l’enjoindre à cesser l’infraction au règlement de copropriété.

 

Si la mise en demeure du syndicat ou de l’avocat est demeuré infructueuse et que les locations perdurent au mépris des dispositions du réglement de copropriété et/ ou d’urbanisme, il convient alors pour le copropriétaire et/ ou le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, de mandater un avocat pour faire assigner le propriétaire devant le Tribunal judiciaire à cesser l’infraction sous astreinte financière journalière.

 

Si le Tribunal fait droit aux demandes de la copropriété ou du propriétaire à l’origine de l’action, il pourra être accordé le remboursement des frais de justice.

 

Votre avocat qui aura adressé la mise en demeure pourra alors en faire état dans son assignation pour démontrer le maintien de l’infraction.

 

8.      Rappelez les dispositions du règlement de copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

De plus en plus de syndics profitent de l’assemblée générale pour mentionner dans le cadre d’une résolution d’information sans vote, les dispositions du règlement de copropriété en matière de locations meublées touristiques. Ce rappel est très utile en justice pour les propriétaires qui ignorent la réglementation et permet de démontrer la mauvaise foi des propriétaires qui ne jugent pas utile d’en respecter les termes.

 

Lorsqu’un propriétaire soutient son droit à effectuer une activité de location meublé touristique, l’analyse juridique de l’avocat sur ce point peut alors être présentée et débattue contradictoirement en assemblée générale avant de voter une éventuelle action judiciaire.

 

9.     Prévoyez une résolution à soumettre à l’assemblée générale de donner mandat à l’avocat de diligenter toute mesure de nature à faire respecter le règlement de copropriété et faire cesser les locations de type airbnb.

 

Si le syndicat des copropriétaires agit en tant que personne morale pour assigner en justice un propriétaire qui exerce une activité de type airbnb contraire aux dispositions du règlement de copropriété, il convient que le mandat lui soit donné via un vote en assemblée générale et ce, afin de sécuriser son intervention et éviter toute discussion devant le Tribunal quant à la recevabilité de cette action. Le syndic pourra se charger utilement de la rédaction de cette clause dont il est familier.

 

10. Les conséquences attendues de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne.

 

L’arrêt que rendra la Cour de Justice est extrêmement attendu. De ce fait, un avocat compétent pourra vous tenir informé de ladite décision et de ses conséquences.

 

Dans l’attente, voici 2 conséquences possibles à envisager :

-       L’article L.631-7 est conforme, il ne devra pas être modifié : Dans ces conditions, le texte restera applicable.

 

-       L’article L.631-7 est déclaré non conforme :

Un avocat compétent aura la possibilité de tirer toutes les conséquences de cette décision en la faveur de son client, contrevenant à la réglementation.  En effet, l’article n’ayant plus vocation à s’appliquer ne pourra plus sanctionner un certain comportement litigieux.

 

En tout état de cause, le risque d’engorgement des Tribunaux est à prévoir.


Mon cabinet se tient à votre disposition pour répondre à vos questions. 



[1] Cass. Civ, 3ème, 15 septembre 2015, n°14-11.602

[2] Cass. 1re civ., 14 oct. 1964, N° 447 et Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 3e section, 10 avril 2015, n°12/09864.

 [3] https://www.village-justice.com/articles/une-copropriete-peut-elle-faire-cesser-les-locations-airbnb-dans-son-immeuble,30721.html

[4]  CA Paris, 11 Septembre 2013, n° 11/12572 /  CA Paris, 21 Mai 2014, n°12/17679.

[6] Civ 3e, 11 mai 2017, n°16-14339

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