airbnb et résidence principale : 3 victoires récentes du cabinet demeuzoy face à la ville de paris, aucune amende prononcée
Explications sur la notion de résidence principale
Airbnb et résidence principale : 3 victoires récentes du Cabinet DEMEUZOY face à la Ville de Paris
Comment prouver sa résidence principale, louer une chambre chez l'habitant ou justifier un dépassement des 90 jours sur Airbnb ?
Par Xavier Demeuzoy, avocat au Barreau de Paris - DEMEUZOY AVOCATS
La résidence principale est aujourd'hui au coeur de nombreux contrôles et contentieux concernant les locations Airbnb à Paris.
La Ville de Paris peut considérer qu'un propriétaire qui affirme louer sa résidence principale exploite en réalité une résidence secondaire en location meublée touristique.
Cette qualification peut entraîner des conséquences financières particulièrement importantes, notamment lorsque la Ville sollicite une amende civile pour changement d'usage sans autorisation.
Même lorsque la qualité de résidence principale est reconnue, une autre difficulté peut apparaître : le propriétaire a-t-il dépassé le plafond annuel de location de sa résidence principale, désormais fixé à 90 jours à Paris ?
Mais un dépassement du nombre de nuitées ne signifie pas nécessairement qu'une condamnation doit être prononcée.
Il faut notamment déterminer si le propriétaire loue réellement un meublé de tourisme ou simplement une chambre chez l'habitant.
Et lorsqu'il s'agit bien d'un meublé de tourisme, il convient également de rechercher si une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure peut justifier le dépassement du plafond.
L'expérience contentieuse du Cabinet DEMEUZOY permet d'illustrer concrètement ces différentes situations.
Trois décisions obtenues récemment devant le Tribunal judiciaire de Paris ont conduit au rejet des demandes d'amende formulées contre les propriétaires défendus par le Cabinet.
Dans ces trois dossiers, aucune amende n'a finalement été prononcée contre les clients du Cabinet DEMEUZOY.
- CONTROLE AIRBNB : LA VILLE CONSIDERE LE LOGEMENT COMME UNE RESIDENCE SECONDAIRE
Lorsqu'un propriétaire est contrôlé ou assigné par la Ville de Paris pour ses locations Airbnb, l'une des premières questions à examiner est la suivante :
Le logement loué constitue-t-il réellement sa résidence principale ou une résidence secondaire ?
La distinction est essentielle.
Lorsque le logement constitue effectivement la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage prévue par le Code de la construction et de l'habitation n'est pas nécessaire pour effectuer des locations de courte durée dans les conditions prévues par les textes.
A l'inverse, lorsqu'un logement est considéré comme une résidence secondaire, sa location répétée à une clientèle de passage peut être soumise à une autorisation préalable de changement d'usage.
Le contentieux peut alors porter sur des montants d'amende très importants.
Dans ce type de dossier, il ne suffit donc pas d'affirmer qu'un logement constitue sa résidence principale.
Il faut être capable de le démontrer.
- COMMENT PROUVER SA RESIDENCE PRINCIPALE FACE A LA VILLE DE PARIS ?
La résidence principale ne se démontre pas nécessairement avec un seul document.
L'expérience des dossiers défendus par le Cabinet DEMEUZOY montre au contraire l'importance de constituer un ensemble cohérent de preuves permettant de reconstituer la réalité de la vie du propriétaire dans son logement.
Selon les situations, différents éléments peuvent être utiles.
Il peut notamment s'agir des documents fiscaux, des consommations d'électricité ou de gaz, des abonnements téléphoniques ou internet, des attestations de voisins, des courriers administratifs, de l'implication du propriétaire dans la copropriété, de son suivi médical, de son activité professionnelle, de ses déplacements ou encore de l'historique précis des locations Airbnb.
Une décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY le 23 juillet 2026 en donne une illustration particulièrement significative.
- VICTOIRE DU CABINET DEMEUZOY LE 23 JUILLET 2026 : 100 000 EUROS RECLAMES, AUCUNE AMENDE AU TITRE DU CHANGEMENT D'USAGE
Dans cette affaire, la Ville de Paris soutenait que le logement litigieux ne constituait pas la résidence principale de notre cliente.
L'enjeu financier était particulièrement important.
La Ville sollicitait notamment une amende civile de 100 000 euros au titre du changement d'usage.
Elle demandait également le retour du logement à l'habitation sous astreinte de 360 euros par jour ainsi qu'une autre amende de 5 000 euros.
La difficulté du dossier venait notamment du fait que certains éléments administratifs anciens pouvaient laisser penser que la propriétaire disposait de sa résidence principale à une autre adresse.
Le Cabinet DEMEUZOY a donc reconstitué précisément la réalité de l'occupation du logement.
Ont notamment été pris en compte les éléments fiscaux, les consommations d'énergie, les abonnements de télécommunications, des attestations de voisins, les éléments relatifs au suivi médical ainsi que l'historique précis des locations Airbnb.
Le logement avait été loué 62 nuitées en 2020, 81 nuitées en 2021, 115 nuitées en 2022, 98 nuitées en 2023, aucune nuitée en 2024 et 71 nuitées en 2025.
Le Tribunal judiciaire de Paris a finalement retenu que le logement constituait bien la résidence principale de notre cliente entre 2020 et 2025.
Les demandes de la Ville fondées sur le changement d'usage ont été rejetées.
La Ville de Paris a également été condamnée aux dépens et au versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le résultat est donc particulièrement significatif.
La Ville réclamait 100 000 euros au titre du changement d'usage.
Aucune amende n'a été prononcée à ce titre.
Cette décision du 23 juillet 2026 montre qu'un propriétaire ne doit pas nécessairement accepter la qualification de résidence secondaire retenue par l'administration.
La résidence principale peut se démontrer devant le juge par un ensemble de preuves concrètes et cohérentes.
- TRAVAILLER PLUSIEURS JOURS PAR SEMAINE HORS DE PARIS N'EXCLUT PAS NECESSAIREMENT LA RESIDENCE PRINCIPALE
Une deuxième décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY le 20 janvier 2026 présente un intérêt particulier.
Notre client travaillait depuis plusieurs années dans un restaurant familial situé hors de Paris.
Il devait s'y rendre chaque semaine du vendredi au lundi ou mardi.
La question était donc de savoir si ses absences professionnelles régulières permettaient malgré tout de considérer son logement parisien comme sa résidence principale.
La défense a permis de produire différents éléments permettant de reconstituer précisément sa situation.
Des attestations circonstanciées ont été versées aux débats.
Son implication dans la copropriété a également été démontrée.
Des documents fiscaux et administratifs confirmaient son rattachement au logement parisien.
Ses déplacements professionnels ont également pu être objectivés, notamment grâce à des relevés de télépéage.
Le Tribunal a retenu que ses déplacements hors de Paris étaient justifiés par son activité professionnelle et que ses centres d'intérêts personnels demeuraient à Paris.
Le logement a donc été reconnu comme sa résidence principale.
Mais le dossier soulevait encore une autre difficulté.
Notre client avait largement dépassé le plafond annuel de location Airbnb.
- PEUT-ON DEPASSER LES 90 JOURS DE LOCATION AIRBNB DE SA RESIDENCE PRINCIPALE ?
A Paris, le plafond applicable à la location en meublé de tourisme de la résidence principale est désormais fixé à 90 jours par année civile.
Toutefois, la réglementation prévoit certaines exceptions.
Le dépassement peut notamment être justifié par une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
Il ne suffit donc pas de constater que le nombre de nuitées dépasse le plafond.
Il faut rechercher pourquoi le propriétaire était absent de sa résidence principale et si cette absence correspond à l'une des exceptions prévues par les textes.
La décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY le 20 janvier 2026 est particulièrement intéressante sur ce point.
- 233, 240 PUIS 222 NUITEES AIRBNB : LE MOTIF PROFESSIONNEL EST RETENU
Les chiffres étaient particulièrement importants.
Notre client avait loué sa résidence principale pendant 233 nuitées en 2022, 240 nuitées en 2023 et 222 nuitées en 2024.
Il ne s'agissait donc pas de quelques jours de dépassement.
La stratégie de défense du Cabinet DEMEUZOY n'a pas consisté à contester le nombre de nuitées.
Elle a consisté à démontrer que ces locations correspondaient aux absences professionnelles du propriétaire.
Le Tribunal a considéré que l'exception liée aux obligations professionnelles devait être démontrée précisément.
Il convenait notamment d'établir l'existence d'obligations professionnelles justifiant les absences ainsi qu'une concordance entre les déplacements professionnels et les périodes de location.
Dans cette affaire, notre client travaillait hors de Paris quatre à cinq jours par semaine.
Ses absences annuelles pouvaient ainsi représenter entre 216 et 270 jours.
Le Tribunal a estimé que ces obligations professionnelles correspondaient aux périodes de dépassement constatées.
Il a donc retenu le motif professionnel permettant de justifier le dépassement du plafond pour les trois années concernées.
La Ville de Paris a été déboutée de ses demandes.
Elle a également été condamnée à verser 2 000 euros à notre client au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ainsi, malgré 233 nuitées en 2022, 240 nuitées en 2023 et 222 nuitées en 2024, aucune amende n'a été prononcée.
Cette décision est importante pour les propriétaires dont l'activité professionnelle les oblige à s'absenter régulièrement de leur résidence principale.
Un dépassement du plafond Airbnb ne doit donc jamais être analysé isolément.
- CHAMBRE CHEZ L'HABITANT AIRBNB : LE PLAFOND DES 90 JOURS EST-IL APPLICABLE ?
Une autre situation doit être distinguée de la location de l'intégralité de la résidence principale.
Il s'agit de la chambre chez l'habitant.
Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé à l'usage exclusif du locataire.
Lorsqu'un propriétaire continue à vivre dans sa résidence principale et loue seulement une chambre intégrée à son habitation, il faut donc rechercher si cette chambre constitue réellement un meublé de tourisme autonome.
Lorsqu'il s'agit véritablement d'une chambre chez l'habitant qui ne constitue pas un logement à l'usage exclusif du voyageur, le régime juridique du meublé de tourisme n'a pas vocation à s'appliquer de la même manière.
La question du plafond de 90 jours doit alors être appréciée différemment.
Une décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY le 19 novembre 2024 illustre parfaitement cette distinction.
- COMMENT RECONNAITRE UNE CHAMBRE CHEZ L'HABITANT ?
Plusieurs éléments doivent être examinés.
Le logement doit tout d'abord constituer la résidence principale du propriétaire.
La pièce proposée à la location doit ensuite demeurer intégrée au logement.
Elle ne doit pas constituer, en pratique, un véritable appartement ou studio indépendant mis à la disposition exclusive du voyageur.
La présence du propriétaire dans son logement pendant les séjours constitue également un élément important.
La possibilité d'accéder à la chambre depuis l'intérieur du logement peut également contribuer à démontrer que celle-ci demeure intégrée à la résidence principale.
Il faut cependant apprécier chaque situation concrètement.
Le simple fait de présenter une location comme une chambre chez l'habitant ne suffit pas si, dans les faits, il s'agit d'un studio totalement autonome.
- 40 000 EUROS RECLAMES PAR LA VILLE DE PARIS : LA CHAMBRE CHEZ L'HABITANT EST RETENUE ET AUCUNE AMENDE N'EST PRONONCEE
Dans cette affaire, la Ville de Paris reprochait à notre cliente d'avoir dépassé le plafond de location pendant plusieurs années.
Le logement avait été loué pendant 245 nuitées en 2018, 208 nuitées en 2019, 160 nuitées en 2020 et 206 nuitées en 2021.
La Ville réclamait quatre amendes civiles de 10 000 euros.
Le montant total réclamé atteignait donc 40 000 euros.
La Ville considérait notamment que l'espace loué constituait un véritable logement indépendant.
Elle s'appuyait notamment sur l'annonce Airbnb qui employait certaines expressions pouvant évoquer un studio ou un logement entier.
L'espace disposait également d'une entrée indépendante.
La défense développée par le Cabinet DEMEUZOY a cependant permis de démontrer la réalité de la configuration du logement.
La pièce louée était située dans une aile d'un duplex constituant la résidence principale des propriétaires.
Elle comprenait une chambre et une salle de bains.
Elle demeurait intégrée à un logement plus vaste dans lequel les propriétaires vivaient.
Le Tribunal judiciaire de Paris a retenu que l'existence d'une entrée privative ne suffisait pas à transformer cette chambre en studio indépendant.
La chambre était située au sein d'un logement plus vaste et restait également accessible depuis l'intérieur de l'habitation.
Le Tribunal a donc considéré que la propriétaire avait loué une chambre avec salle de bains située au sein de sa résidence principale.
Cette chambre ne constituait pas un studio meublé à l'usage exclusif du locataire au sens du Code du tourisme.
Les locations concernées ne pouvaient donc pas être qualifiées de locations de meublés de tourisme soumises au plafond invoqué par la Ville.
La Ville de Paris a été déboutée de toutes ses demandes.
Elle réclamait 40 000 euros.
Aucune amende n'a été prononcée.
Cette décision rappelle également que la terminologie employée dans une annonce Airbnb ne suffit pas nécessairement à déterminer la qualification juridique du logement.
Il faut examiner la réalité matérielle des lieux et les conditions concrètes dans lesquelles les voyageurs sont accueillis.
- TROIS DOSSIERS AIRBNB, TROIS STRATEGIES DE DEFENSE DIFFERENTES
Ces trois décisions montrent qu'il n'existe pas une défense unique en matière de contentieux Airbnb.
Dans le premier dossier, la Ville considérait que le logement était une résidence secondaire.
Le Cabinet DEMEUZOY a démontré qu'il constituait en réalité la résidence principale de notre cliente.
La Ville réclamait notamment 100 000 euros au titre du changement d'usage.
Aucune amende n'a été prononcée à ce titre.
Dans le deuxième dossier, la résidence principale a été reconnue mais le nombre de nuitées était très supérieur au plafond.
Le Cabinet a démontré l'existence d'obligations professionnelles justifiant les absences et les périodes de location.
Malgré 233, 240 puis 222 nuitées par an, aucune amende n'a été prononcée.
Dans le troisième dossier, le nombre de nuitées était également très important.
Mais la question préalable était différente.
Il fallait déterminer si ce qui avait été loué constituait réellement un meublé de tourisme.
Le Tribunal a considéré qu'il s'agissait d'une chambre située au sein de la résidence principale.
La Ville réclamait 40 000 euros.
Aucune amende n'a été prononcée.
- POURQUOI CONSULTER UN AVOCAT EXPERIMENTE EN CONTENTIEUX AIRBNB ?
Un courrier de contrôle Airbnb de la Ville de Paris ne doit pas être traité comme un simple questionnaire administratif.
Les explications fournies et les documents transmis au stade du contrôle peuvent ensuite avoir une importance déterminante si une procédure judiciaire est engagée.
Il convient donc d'examiner dès le début du dossier la qualification du logement comme résidence principale ou secondaire.
Il faut également analyser les preuves de l'occupation effective du logement, le nombre de nuitées, l'existence éventuelle d'une obligation professionnelle, la configuration des lieux lorsqu'une chambre est louée et les informations figurant sur les annonces Airbnb.
Xavier Demeuzoy et le Cabinet DEMEUZOY interviennent depuis plusieurs années dans les contentieux liés aux locations Airbnb et aux locations meublées touristiques.
Cette intervention peut commencer dès le courrier de contrôle adressé par la Ville et se poursuivre, lorsque cela est nécessaire, devant le Tribunal judiciaire.
L'expérience de ces procédures permet de confronter directement la réglementation Airbnb à son application par les juridictions.
- LE MONTANT RECLAME PAR LA VILLE N'EST PAS LE MONTANT DE LA CONDAMNATION
Recevoir une assignation de la Ville de Paris dans laquelle plusieurs dizaines de milliers d'euros sont réclamés est naturellement inquiétant pour un propriétaire.
Mais le montant demandé par la Ville ne correspond pas automatiquement au montant qui sera retenu par le Tribunal.
Les trois décisions présentées dans cet article l'illustrent concrètement.
Dans une première affaire, la Ville sollicitait notamment 100 000 euros au titre du changement d'usage.
La résidence principale a été démontrée et aucune amende n'a été prononcée à ce titre.
Dans une deuxième affaire, le propriétaire avait loué plus de 220 nuitées par an pendant trois années.
Le motif professionnel a été reconnu et aucune amende n'a été prononcée.
Dans une troisième affaire, la Ville réclamait 40 000 euros pour dépassement du plafond.
La qualification de chambre située chez l'habitant a été retenue et aucune amende n'a été prononcée.
Ces résultats ne constituent naturellement aucune garantie quant à l'issue d'un autre dossier.
Chaque procédure dépend de sa situation factuelle, des preuves disponibles, des périodes de location et des demandes formulées par la commune.
Ils démontrent néanmoins l'importance d'analyser et de défendre chaque dossier individuellement.
CONCLUSION : ETRE POURSUIVI POUR SES LOCATIONS AIRBNB NE SIGNIFIE PAS ETRE CONDAMNE
La réglementation applicable aux locations Airbnb et aux locations meublées touristiques s'est considérablement renforcée.
Pour autant, un contentieux Airbnb ne se résume pas au nombre de nuitées apparaissant sur une plateforme.
Il faut déterminer si le logement constitue une résidence principale ou une résidence secondaire.
Il faut vérifier si la location constitue véritablement un meublé de tourisme ou une chambre chez l'habitant.
Il faut également rechercher si une obligation professionnelle ou une autre exception légale peut justifier le dépassement du plafond de location.
Ces qualifications peuvent modifier profondément l'issue d'une procédure.
Les trois décisions présentées dans cet article concernent des propriétaires défendus par Xavier Demeuzoy devant le Tribunal judiciaire de Paris.
Dans ces trois dossiers, aucune amende n'a finalement été prononcée contre les clients du Cabinet.
Ces résultats judiciaires récents illustrent concrètement l'expérience du Cabinet DEMEUZOY en matière de résidence principale, de contrôle Airbnb, de dépassement des durées de location, de chambre chez l'habitant et de contentieux de location meublée touristique.
L'expertise en matière de location Airbnb ne consiste pas seulement à connaître la réglementation.
Elle consiste également à savoir quelles preuves produire, quelles qualifications juridiques discuter et comment défendre concrètement un propriétaire devant le Tribunal.
SOURCES ET DECISIONS JUDICIAIRES CITEES
Tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 23 juillet 2026, RG n° 25/57539.
Décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY. La Ville de Paris sollicitait notamment une amende civile de 100 000 euros au titre du changement d'usage. Le Tribunal a retenu que le logement constituait la résidence principale de la propriétaire entre 2020 et 2025 et a rejeté les demandes de condamnation fondées sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation. La Ville a également été condamnée aux dépens et à verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 20 janvier 2026, RG n° 25/56449.
Décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY. Le Tribunal a reconnu le logement comme résidence principale et retenu l'existence d'un motif professionnel permettant de justifier le dépassement du plafond de location pendant les trois années concernées. Le bien avait été loué 233 nuitées en 2022, 240 nuitées en 2023 et 222 nuitées en 2024. La Ville de Paris a été déboutée de ses demandes et condamnée à verser 2 000 euros au propriétaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 19 novembre 2024, RG n° 24/51462.
Décision obtenue par le Cabinet DEMEUZOY. La Ville de Paris sollicitait quatre amendes civiles de 10 000 euros, soit 40 000 euros au total. Le Tribunal a retenu que la pièce louée était une chambre avec salle de bains située au sein de la résidence principale, et qu'elle ne constituait pas un studio meublé à l'usage exclusif du locataire au sens de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Les demandes de la Ville ont été rejetées.
Toutes nos publications
Airbnb
Copropriété
Vente immobilière
Bail d’habitation
Téléchargez nos guides gratuits
Nos conseils en Vidéo
Vous êtes contrôlé par
la mairie de Paris ?
Vous êtes assigné par
la mairie de Paris ?
Votre locataire sous-loue votre logement ?
Quels sont vos droits
sur votre logement ?
Transformer son local commercial
en AIRBNB à Paris
AIRBNB et votre COPROPRIÉTÉ
Vous pourriez également être intéressé par
