10 conseils pratiques d’experts pour transformer son local commercial en hébergement hôtelier airbnb à Paris.


Les principaux pièges à éviter

Cet article a pour ambition de vous proposer les 10 étapes complexes d’un changement de destination d’un local autre que l’habitation en hébergement hôtelier de type Airbnb.

Quelques articles sur internet proposent un rappel très théorique de cette réglementation  mais sans apporter un éclairage pratique et surtout sans mettre en avant les étapes essentielles à suivre et les pièges à éviter.

Auteur du premier ouvrage sur la question, le Cabinet DEMEUZOY AVOCATS a voulu mettre à contribution son partenariat avec un opérateur technique pour partager son retour d'expérience réussie dans le cadre d'un article innovant.

Nous avons retenu 10 conseils clés à connaître mais cette liste n’est pas exhaustive tant la matière regorge de pièges. [1]


1 – Vérifier la commercialité de votre local via la fiche de révision foncière.

La première étape est de vérifier si votre local dispose de la commercialité : pour cela, il conviendra de disposer et d’analyser la fiche de révision foncière que vous pourrez demander à votre notaire qui pourra l’obtenir sur la base VIDOC. Le document reçu servira de base de travail à votre conseil juridique et ses experts techniques.


2 – S’assurer que votre lot n’a pas connu de changement d’usage.

Après avoir obtenu la fiche de révision foncière, votre conseil pourra interroger les services dédiés de la Ville de Paris pour s’assurer que depuis 1970, les lots dont vous êtes propriétaire n’ont pas connu d’évolution de changement d’usage susceptible de bloquer votre projet de changement d’hébergement touristique. Si votre dossier est conforme, ce courrier type de l’urbanisme viendra compléter votre dossier.


3 – S’assurer de la conformité de votre projet avec les dispositions du règlement de copropriété.

Si vous disposez d’une autorisation de changement de destination, cela ne vous protègera pas d’une contestation de la copropriété sur vos droits à exercer cette activité si le règlement de copropriété, la réglementation ou la jurisprudence en dispose autrement.

L’ancienneté, et la complexité des clauses du règlement de copropriété peuvent bloquer ou menacer à terme la pérennité de votre activité dans l’immeuble. A cet effet, nous sommes est régulièrement interrogés par des notaires, de futurs propriétaires ou encore des copropriétés sur l’interprétation de clauses du règlement de copropriété.

A ce stade, il est en effet essentiel de vous faire assister d’un avocat diplômé en droit immobilier et justifiant d’une expertise notable en droit de la copropriété. Par ailleurs, votre avocat devra être en capacité de rédiger des ordres du jour conformes, vous assister en assemblée générale pour vos demandes de travaux mais encore faire valoir vos droits si votre activité est contestée.


4 – Procéder à l’analyse de la note de renseignement d’urbanisme de votre parcelle.

La note de renseignement d’urbanisme vous informera essentiellement sur les servitudes affectant votre parcelle et si votre lot se situe dans une zone de protection, ce qui pourrait constituer un obstacle à votre projet d’hébergement hôtelier. Cette analyse ne doit pas être négligée.


5 – S’assurer du respect des dispositions du règlement du Plan Local d’urbanisme et du règlement sanitaire départemental.

Il sera ici question d’analyser les dispositions du règlement du PLU de Paris, à savoir de façon non exhaustive une dizaine de points complexes relevant d’un expert : les règles du prospect, les largeurs de vue, la hauteur des baies, les angles de vue, la hauteur des bâtiments etc..

Une fois encore, votre projet d’aménagement de votre local devra répondre à une conformité avec le Règlement sanitaire départemental. L’expertise apportée à votre dossier consistera alors à s’assurer de sa conformité sur des points touchant notamment à la notion d’habitabilité : Vitre transparente, aération naturelle etc.

Ici, le retour d’expérience de votre conseil technique est incontournable : de trop nombreux propriétaires négligent ces aspects dans la préparation de leur demande d’autorisation d’urbanisme.


6 – Établir les pièces graphiques, dessins et plans annexés aux formulaires CERFA.

Que ce soit pour une déclaration préalable ou même un permis de construire, votre conseil vous recommandera un expert technique en charge de préparer les pièces graphiques, dessins et plans qui seront annexés à votre formulaire CERFA. Préparé en collaboration avec des architectes rompus à cette expertise et aux attentes de la Ville de Paris, ce travail ne doit pas être négligé.


7 – Rédiger et déposer les formulaires CERFA auprès de l’urbanisme.

La constitution d’un dossier complet auprès des services de l’urbanisme implique de rédiger selon la nature des travaux, une déclaration préalable (formulaire 13404*07) ou un permis de construire. Attention certains travaux cumulatifs soumis à déclaration préalable peuvent vous contraindre au dépôt d’un permis de construire. L’assistance d’un conseil à ce stade est recommandée, ce dernier pourra s’occuper du dépôt complet du dossier et de l’obtention du récépissé.

Votre conseil profitera du dépôt du CERFA pour déposer également à la direction de l’urbanisme le formulaire CERFA -14600*01 portant information à l’administration fiscale de votre activité d’hébergement hôtelier.


8 – Obtenir et afficher le récépissé de décision de non opposition à déclaration préalable.

Une fois votre dossier déposé, un récépissé vous est remis par la Ville. Il vous est alors conseillé pour purger les recours des tiers, par exemple de la copropriété, d’afficher cette décision de non opposition ou le permis obtenu. L’assistance d’un huissier est ici incontournable pour éviter toute contestation.


9 – Procéder au dépôt de la déclaration achèvement conformité des travaux (D.A.A.C.T).

Etape trop souvent négligée par les propriétaires de locaux commerciaux, cette déclaration d’achèvement de travaux est pourtant essentielle pour acter des transformations autorisées par la Ville. Un formulaire Cerfa doit être rempli et adresser à l’administration.


10 – Minimiser les conséquences judiciaires d’une absence d’autorisation ou d’une déclaration non conforme.

Le respect des démarches précitées est essentiel. A défaut, cela peut vous exposer à un contrôle stricte de l’administration et à des sanctions très lourdes. De même, un point bloquant dans le règlement de copropriété pourrait compromettre votre projet d’activité en locations meublées touristiques.


Conclusion.

La réglementation de la location meublée touristique évolue chaque mois et implique une connaissance pointue de cette matière.

A ce stade, il est donc fortement recommandé de vous faire assister du Cabinet DEMEUZOY expert en droit immobilier et particulièrement en locations meublées touristiques et coprorpéité mais également d’opérateurs techniques rompus aux règles encadrant la constitution du dossier d’urbanisme.

[1En matière de locaux commerciaux de type Airbnb, l’auteur est à l’origine d’articles de référence sur les aspects du droit de l’urbanisme mais encore sur les aspects de droit de la copropriété..

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